Rechtliche Aspekte der Ferienvermietung in Frankreich

Für die Vermietung einer Ferienwohnung in Frankreich hat der französische Gesetzgeber dem Eigentümer bzw. Vermieter einige zivilrechtliche und verwaltungsrechtliche Hürden in den Weg gestellt, die es zu meistern gilt. Die Verwaltungsrechtlichen Schranken bezwecken vor allem den Schutz von Gebieten, in denen der Wohnraum knapp ist. In den Fällen der zulässigen d.h. auch vom Staat gewünschten Ferienvermietung ist allerdings sogar eine Klassifikation der Ferienwohnung möglich und gewünscht um den potentiellen Gästen eine Orientierung zu bieten.

Vor Aufnahme der Ferienvermietung sollten folgende Punkte bedacht werden:

I. Zivilrechtliche Hindernisse der Ferienvermietung

Zunächst ist daran zu denken, dass zivilrechtliche Gemeinschaftsregelungen der Ferienvermietung entgegenstehen können. In Frage kommt hierbei insbesondere das Wohnungseigentum. Hier ist die Satzung der Eigentümergemeinschaft (règlement de copropriété) auf entsprechende Regelungen zu untersuchen. Entsprechendes kann auch gelten bei in Frankreich sehr weit verbreiteten zivilrechtlichen Erschließungsgemeinschaften in Form des „lotissement“. Hier sollte vor Aufnahme der Vermietung das jeweilige Lastenheft (cahier des charges) auf etwaige Verbote untersucht werden. Sollte sich diesen Regelwerken ein Verbot entnehmen, könnte versucht werden über die zuständigen Entscheidungsgremien möglicherweise eine Regeländerung herbeizführen (zB. Beschluss durch die Wohnungseigentümergemeinschaft), was in der Regel aber eher aufwändig ist.

II. Verwaltungsrechtliche Anzeige- und Genehmigungspflichten von Ferienvermietungen in Frankreich

Neben der etwaigen zivilrechtlichen Relevanz sind auch auf Ebene des Verwaltungsrechts in Hinblick auf die Ferienvermietung bestimmte Anzeige- und Genehmigungspflichten zu beachten.

1. Anzeigepflicht (déclaration)

Zunächst gilt in ganz Frankreich eine allgemeine Anzeigepflicht für die sog. « Vermietung möblierter Ferienwohnungen » (location d’un meublé de tourisme)

Nach Artikel L324-1-1 des französischen Tourismusgesetzbuchs (Code du tourisme) ist jede
« Vermietung möblierter Ferienwohnungen » anzeigepflichtig.

Der Begriff der «Vermietung möblierter Ferienwohnungen » wird dabei wie folgt definiert : Bei der Vermietung möblierter Ferienwohnungen handelt es sich um die Vermietung einer möblierten Räumlichkeit zu wiederholten, kurz dauernden (Tage, Wochen, Monaten) Wohnzwecken an eine Kundschaft, die dort keinen Wohnsitz begründet (« La location d’un meublé de tourisme est le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées (journée, semaine, mois) à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. »)

Eine Ausnahme von dieser Anzeigepflicht besteht nur dann, wenn die betroffenen Räumlichkeiten dem Vermieter als Hauptwohnsitz dienen. Für den Begriff des Hauptwohnsitzes wird angeknüpft an die Legaldefinition nach Art. 2 des Gesetzes Nr. 89-462 vom 06/07/1989. Dabei handelt es sich um die Wohnung, die mindestens 8 Monate im Jahr vom Vermieter selbst bewohnt wird.

Die Anzeige hat bei der Gemeinde am Belegenheitsort der Immobilie  vor Aufnahme der Vermietungstätigkeit zu erfolgen (déclaration préalable).

Grundsätzlich kann das maßgebliche Anmeldungsformular online bezogen werden über www.service-public.fr

Zuwiderhandlungen können als Ordnungswidrigkeit verfolgt und mit Geldbuße sanktioniert werden.

2. Genehmigungspflicht (autorisation)

In bestimmten Gemeinden besteht daneben auch eine Genehmigungspflicht für die Vermietung möblierter Ferienwohnungen. Bei der Umwandlung von gewöhnlichem Wohnraum in eine Ferienimmobilie handelt es sich aus Sicht des französischen Rechts nämlich um eine Nutzungsänderung (changement d’usage). Gesetzesgrundlage ist hierbei Artikel L631-7 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs (Code de la construction et de l’habitation).

Es handelt sich hierbei vor allem um die folgenden Gemeinden:

  • Paris
  • die Gemeinden der petite couronne (départements Hauts de Seine, Seine-Saint-Denis und Val-de Marne)
  • Gemeinden mit mehr als 200.000 Einwohnern

In diesen Gemeinden ist eine Genehmigung oft nur unter sehr strengen Auflagen zu erhalten. In Paris wird zum Beispiel eine entsprechende Genehmigung in der Regel nur dann erteilt, wenn der Eigentümer sich verpflichtet gleichzeitig eine andere Gewerbeimmobilie in eine Wohnimmoblie umzuwandeln.

Daneben können bestimmte Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern, in denen die Wohnsituation angespannt ist (zones tendues),  Genehmigungspflichten für anwendbar erklären, Artikel L631-9 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs (Code de la construction et de l’habitation). Die entsprechend klassifizierten Gemeinden lassen sich dem Dekret Nr. 2013-392 vom 10.05.2013 entnehmen. Zwar gilt dieses Dekret zunächst über Artikel 232 des allgemeinen Steuergesetzbuchs (Code général des impôts) lediglich nur für die Strafsteuer für leerstehenden Wohnraum in den sog. « zone tendues ». Über L631-9 CCH wird aber auf die dort enthaltene Definition der « zone tendues » (genauer: « zone d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant ») verwiesen.

Die dort aufgeführten Gemeinden können eine Genehmigungspflicht anordnen, müssen dies aber nicht. Vor Aufnahme der Vermietung sollte daher bei der Gemeinde jeweils angefragt werden, ob eine Genehmigungspflicht besteht.

Bei Verstoß gegen die Vorschriften drohen hohe Bußgelder. Daneben darf auch daran erinnert werden, dass der Versicherungsschutz entfällt, wenn eine Immobilie entgegen der zugelassenen Nutzung zu fremden Zwecken genutzt wird.

3. Besonderes Registrierungsverfahren und Publikationspflicht

Mit Gesetz Nr. 2016-1321 vom 07.10.2016 wurde zwei weitere Neuheiten eingeführt (neuer Absatz 2 zu Art. 324-1-1 des französischen Tourismusgesetzbuchs, Code du tourisme):

  • Die Gemeinden, die nach obiger Definition als « zone tendues » gelten, können durch entsprechenden Ratsbeschluss nunmehr vorsehen, dass alle Vermietungen von möblierten Ferienwohnungen – gleich ob Hauptwohnsitz oder Nebenwohnsitz des Vermieters – über eine Registrierungsnummer (numéro d’enregistrement) verfügen müssen, die auch in allen Zeitungsanzeigen, Aushängen und Bekanntmachungen zwingend anzugeben sind.
  • Vermittlungsagenturen, sind verpflichtet, die Gesamtzahl der Vermietungen pro Jahr zu zählen und die Werbungs- bzw. Maklertätigkeit vorrübergehend einzustellen, wenn die erlaubten 120 Tage überschritten werden.

Ein Dekret Nr. n° 2017-678 vom 28.04.2017 führt nähere Regeln zum Verfahren der Registrierung auf, insbesondere:

  • Zum einen wird aufgeführt, das die Definition der « möblierten Ferienwohnung » im Sinn von Artikel 51 des oben genannten Gesetzes auf alle möblierte Ferienwohnungen anwendbar ist – gleich ob es sich um den Haupt- oder Nebenwohnsitz des Vermieters handelt -, soweit es sich nicht um ein sog. Gästezimmer (chambre d’hôtes) handelt. Die einfachen Gästezimmer (chambres d’hôtes) sind mithin von der Regelung ausgenommen. Es verbleibt hier bei der allgemeinen Anzeigepflicht.
  • Ferner werden alle Angaben genau definiert, die der Vermieter im Rahmen des Registrierungsverfahrens mitzuteilen hat, insbesondere informationen zu seiner Person und zum Vermietungsobjekt.

Es ist vorgesehen, dass die Erklärung online über den sogenannten « téléservice » des örtlichen Rathauses (mairie) erfolgen soll. Nach erfolgter Anmeldung erhält der Antragsteller eine aus 13 Zeichen bzw. Ziffern bestehende Registernummer, die bei Wohnungsannoncen und Aushängen stets anzugeben ist.

Die neuen Vorschriften sind theoretisch bereits seit dem 01.05.2017 anwendbar. Allerdings konnten bis zum Tag der Erstellung des vorliegenden Artikels keine Gemeinden ausfindig gemacht werden, in den das Verfahren bereits für anwendbar erklärt wurde. Lediglich die Stadtverwaltung von Paris hat angekündigt, ab 01.12.2017 den « téléservice » in Betrieb zu nehmen, mit allen darauf folgenden Verpflichtungen. Vorerst bleibt es daher in den Gemeinden bei der allgemeinen Anzeigepflicht, wie oben unter Ziff. 2.1 dargestellt. Vor Aufnahme der Ferienvermietung sollte allerdings bei der Gemeinde zukünftig stets konkret angefragt werden, welche Erklärungspflichten gelten.

III. Touristische Klassifikation

Schließlich kann eine Ferienimmobilie zum Zweck der besseren Vermarktung auch besonders klassifiziert werden.

Die Klassifikation als « meublé de tourisme » hat wie auch alle anderen Klassifikationen von touristischen Unterkünften zum Ziel, dem Gast einen Anhaltspunkt für den vorhandenen Komfort und die daneben gebotenen Dienste vermitteln. Die touristische Klassifikation stellt daher vor allem ein Vermarktungsinstrument dar. Daneben sind mit der Klassifikation einige Steuervorteile verbunden: Zum einen kann im Rahmen der Pauschalversteuerung (MICRO-BIC) ohne jeden Nachweis Betriebsausgaben von 71% abgesetzt werden. Ferner kann auch eine Befreiung von der Grund- und Wohnsteuer erfolgen, wenn sich die Immobilie zusätzlich in einer Zone landwirtschaftlicher Wiederbelebung (zones de revitalisation rurale) befindet  (Artikel 1407 III, 1383 E bis CGI).

Die Klassifikation unterteilt sich in 5 Kategorien (1 bis 5 Sterne), sie ist freiwillig und hat eine Gültigkeit von 5 Jahren.

Die Klassifikationstabelle enthält 112 Kriterien in 3 großen Gruppen : Ausstattung, Dienste gegenüber dem Gast sowie Zugang und Nachhaltigkeit. Jede Frage in Zusammenhang mit der Anwendung dieser Kriterien ist zu richten an die französische Tourismuszentrale (ATOUT France), eine zivilrechtliche Interessengemeinschaft, der vom Staat die Aufgabe übertragen wurde, die Klassifikation aller Tourismuseinrichtungen zu verwalten.

Der Vermieter, der die Vornahme einer Klassifikation wünscht, hat sich an einen Dienstleister zu wenden, dem entweder durch das sog. Französische Akkreditierungskommitee (COFRAC) entsprechende Qualifikation verliehen wurde oder an eine Einrichtung im Sinn des Artikels L. 324-1 Nr. 2 des Toursmusgesetzbuchs (Code du tourisme). Die Liste mit den entsprechenden Einrichtungen kann abgerufen werden unter: https://www.classement.atout-france.fr/

Nach durchgeführter Besichtigung erfolgt ein Klassifikationsvorschlag. Der Vermieter hat 15 Tage Zeit diesem Vorschlag zu widersprechen, andernfalls gilt er als akzeptiert. Die Klassifikationsentscheidungen werden monatlich auf elektronischem Weg durch die mit der Klassifikation beauftragten Einrichtungen an die Tourismusabteilungen der betroffenen Départements übertragen, denen die Aufgabe zukommt die Listen der Öffentlichkeit  zugänglich zu machen.

Zu beachten sind schließlich auch die Steuerrechtlichen Erklärungspflichten im Zusammenhang mit der Vermietung einer Ferienimmobilie in Frankreich. Diese sind Gegenstand einer gesonderten Abhandlung.

Stand: 01.11.2017
Autor: Armin Vigier, Rechtsanwalt-Avocat

Rechtlicher Hinweis:       
Diese Abhandlung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und soll lediglich einem ersten Überblick dienen. Insbesondere kann sie eine Einzefallbezogene Beratung nicht ersetzen. Naturgemäß kann daher für die hier gemachten Ausführungen keine Haftung übernommen werden. Für verbindliche Auskünfte im Einzelfall stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.