Für den Verkauf einer noch durch den Verkäufer zu renovierenden Immobilie (vente d’immeuble à rénover, abgekürzt : VIR; manchmal wird auch die Terminologie vente en l’etat futur de rénovation, abgekürzt: VEFR, verwendet ) hat der französische Gesetzgeber ganz besondere Regeln zum Schutz des Käufers vorgesehen. Diese Regeln entsprechen in vielen Punkten den Sonderegeln über den Kauf eines erst noch zu errichtenden Neubaus (vente en l’état de futur achèvement / VEFA), ohne ihnen vollständig zu entsprechen.
Für beide Vertragsarten sieht der Gesetzgeber zwingend vor, dass die Zahlung nur innerhalb bestimmter Abschnitte nach Baufortschritt gefordert werden dürfen. Ferner hat der Verkäufer zahlreiche Garantien und Versicherungsnachweise zu erbringen. All dies dient dem Schutz des Erwerbers.
Die Abgrenzung zwischen diesen beiden Vertragsarten ist nicht immer einfach. Insbesondere sehr weitgehenden Renovierungen können im Sinn der zivil- und steuerrechtlichen Gesetze einen Neubau darstellen. Die Regeln zur Abgrenzung sind in Artikel 257 I-2-2° des allgemeinen Steuergesetzbuchs (CGI) genau dargestellt.
Auch ist zu beachten, dass schon kleinste Renovierungsverpflichtungen, die erst nach Beurkundung des Kaufvertrags erfüllt werden sollen, die Sonderregeln über den VIR zur Anwendung bringen, das heißt der Vertrag den hierfür gesetzlich vorausgesetzten strengen Anforderungen entsprechen muss. Um den Vertragsformalismus nicht unnötig ausufern zu lassen, ist bei kleineren Renovierungen eher anzuraten, diese vor Beurkundung durch den Verkäufer ausführen zu lassen und die Ausführung zur aufschiebenden Bedingung des Vorvertrags zu machen.
Die Vertragsart des „VIR“ ist geregelt in Artikel L262-1 ff. des französischen Wohn- und Baugesetzbuchs (CCH) Insbesondere sieht Art. L262-4 CCH vor, dass der VIR-Kaufvertrag zwingend in Form der notariellen Urkunde geschlossen werden muss. Nicht von diesem Formerfordernis umfasst ist offensichtlich nach Art. L262-9 CCH ein etwaiger Vorvertrag hierzu in Form des Verkaufsversprechens (promesse de vente). Allerdings ist es nach der gleichen Vorschrift für die Wirksamkeit dieses Verkaufsversprechens in privatschriftlicher Form erforderlich, bereits zahlreiche Pflichtangaben in diesem Vorvertrag vorzusehen, insbesondere eine genaue Beschreibung der durchzuführenden Arbeiten, die Festlegung des Zeitpunkts der Fertigstellung, der Preis und die Verpflichtung des Verkäufers zur Beibringung einer Fertigstellungsgarantie einschließlich des entsprechenden Versicherungsschutzes (garantie d’achèvement des travaux). Sind diese Angaben nicht enthalten, ist der Vertrag nichtig.
Hinsichtlich der Kaufpreiszahlung sieht das Gesetz vor, dass der Kaufpreisanteil für die bestehenden Bauwerke zwar bereits am Tag der notariellen Beurkundung des Kaufs zu zahlen ist, die Fälligkeit des Kaufpreisanteils für die durchzuführenden Renovierungsarbeiten allerdings wie folgt zu staffeln ist:
- 50% zum Zeitpunkt der Fertigstellung der hälftigen Arbeiten,
- weitere 45% bei Fertigstellung der gesamten Arbeiten,
- restliche 5% bei der Abnahme.
Stand: 01.11.2017
Autor: Armin Vigier, Rechtsanwalt-Avocat
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