Besonderheiten beim Kauf von Wohnungseigentum in Frankreich

Auch beim Kauf von Wohnungseigentum (copropriété) sind im französischen Recht neben den im Artikel über die Grundfragen des Immobilienerwerbs dargestellten allgemeinen Regeln zahlreiche Sondervorschriften zu beachten, die sich aus der Besonderheit der Teilung des Eigentums in Gesamt- und Sondereigentum sowie dessen jeweiliger Verwaltung durch den sogenannten syndic de copropriété ergeben. Die maßgeblichen Rahmenvorschriften finden sich zunächst im sog. Code de la Copropriété.

Vor dem Kauf eines Anteils an Wohnungseigentum (lot de copropriété) sollten einige Dinge überprüft werden, insbesondere die Verteilung der Gemeinschaftslasten (charges) und die Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft zu etwaigen Arbeiten am Gemeinschaftseigentum (travaux).

Spätestens dem mit der Beurkundung des Kaufvertrags beauftragten Notar obliegt es, den Käufer über alle wesentlichen Fragen aufzuklären. Meistens ist aber bei der Einschaltung des Notars schon der bindende Vorvertrag abgeschlossen und eine Aufklärung dann meistens zu spät.

Früher mussten diese Unterlagen immer besonders angefordert werden. Seit der “loi ALUR” aus 2014 ist der Verkäufer von Wohnungseigentum verpflichtet, dem Käufer schon bei Unterzeichnung des Vorvertrags in Form des compromis oder der promesse zahlreiche Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfügung zu stellen. Es handelt sich hierbei namentlich um die folgenden Unterlagen:

  • Satzung der Wohnungseigentümergemeinschaft (règlement de copropriété);
  • Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft (état descriptif de division);
  • Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen (procès verbaux d’assemblées);
  • Aufzeichnungen über die Instandhaltungsmaßnahmen an der Immobilie (carnet d’entretien de l’immeuble);
  • Bericht des Verwalters über die finanziellen Verhältnisse innerhalb der Eigentümergemeinschaft (pré-état du syndic);

Die Lektüre der Satzung und des Teilungsplans der Eigentümergemeinschaft ermöglicht es zunächst, die Richtigkeit des Kaufobjekts, so wie es im Kaufvertragsentwurf angegeben ist, auf seine Richtigkeit zu überprüfen. Daneben erlaubt sie es, sich einen Überblick über die Modalitäten der Nutzung des Sonder- und Teileigentums und ganz allgemein über die Regeln des „häuslichen Zusammenlebens“ zu verschaffen.

Auch die jeweiligen Lasten und Verpflichtungen des Wohnungseigentums sind in der Satzung geregelt. Der Erwerber erhält hierdurch einen Überblick über die quotenmäßige Verteilung der Lasten sowie etwaige Speziallasten der Miteigentümer.

Besondere Probleme können sich auch in Hinblick auf die Verteilung der Lasten und Gemeinschaftsbeiträge zwischen Verkäufer und Käufer ergeben. Auch hier sind Satzung der Eigentümergemeinschaft sowie (Vor-)Vertragsentwurf genauestens auf die einschlägigen Regelungen zu überprüfen. In der Regel statuiert der Kaufvorvertrag besondere Regelungen für das Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer, die von den durch Gesetz oder Satzung vorgesehen Regelungen abweichen. Die hieraus resultierenden Konsequenzen sollten noch vor Unterzeichnung des Vorvertrags genau geprüft werden, da die entsprechenden Belastungen für den Käufer im Einzelfall erheblich sein und damit den Kauf insgesamt unattraktiv machen können.

Aufmerksam sollten auch die Protokolle der Eigentümerversammlungen auf Beschlüsse von erheblicher Bedeutung geprüft werden

Im Übrigen richtet sich der Kauf des Wohnungseigentums nach den bereits aufgezeigten allgemeinen Regeln, insbesondere wird nochmals an die Schutzvorschriften der Loi CARREZ sowie der Loi SRU erinnert. Wenn das Wohnungseigentum erst noch zu bauen ist, gelten freilich auch hier die maßgeblichen Sondervorschriften, die bereits dargestellt wurden.

Stand: 01.11.2017
Autor: Armin Vigier, Rechtsanwalt-Avocat

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