Steuern rund um die Frankreichimmobilie

Steuern rund um Immobilien in Frankreich: Beim Kauf einer Immobilie in Frankreich und danach fallen eine Vielzahl steuerlicher Abgaben an, die bereits vor dem Erwerb in die Planung miteinbezogen werden sollten.

Eine individuelle Beratung ist aufgrund der Komplexität auch der französischen Steuergesetze unumgänglich. Es versteht sich von selbst, dass auch eine etwaige gewerbliche Nutzung der Immobilie gerade für ausländische natürliche oder juristische Personen zahlreiche, im Einzelfall zu klärende Steuerfragen aufwirft.

Folgende generellen Hinweise können gegeben werden:


Vorab: Internationales Steuerrecht

Zunächst ist festzustellen, dass Frankreich das alleinige Recht zur Besteuerung der französischen Immobilie hat, auch wenn das Eigentum von einem deutschen Steuerausländer (aus französischer Sicht) gehalten wird.

Zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der Französischen Republik besteht ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerungen (DBA) und über gegenseitige Amts- und Rechtshilfe auf dem Gebiet der Steuern vom Einkommen und vom Vermögen sowie der Gewerbesteuern und der Grundsteuern vom 21. Juli 1959, in der durch das Revisionsprotokoll vom 9. Juni 1969 und die Zusatzabkommen vom 28. September 1989 und vom 20. Dezember 2001 geänderten Fassung.

Danach haben natürliche Personen mit Steuerwohnsitz in Deutschland ihr gesamtes Welteinkommen in Deutschland zu versteuern.

In Ausnahme zu diesem Grundsatz weist Artikel 3 des DBA das Besteuerungsrecht an (positiven und negativen) Einkünften aus unbeweglichem Vermögen ausschließlich dem Belegenheitsstaat zu. Dies bedeutet zunächst, dass Steuern für sämtliche Einkünfte aus und alle laufenden Steuern (Private Veräußerungsgewinne und Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) auf das in Frankreich befindliche Immobilienvermögen ausschließlich in Frankreich erhoben werden können – dies mithin auch, wenn der Eigentümer seinen Wohnsitz in Deutschland hat.

Die so erzielten steuerfreien Einkünfte erhöhen folglich nicht die in Deutschland steuerbaren Einnahmen (sog. Freistellungsmethode).

Gleichzeitig erlaubt Artikel 20 Abs. 1 a) des DBA allerdings dem deutschen Wohnsitzstaat die Berücksichtigung der französischen Einkünfte bei der Festsetzung ihres Steuersatzes, sog. Progressionsvorbehalt.

Von dieser Erlaubnis hatte der deutsche Gesetzgeber ursprünglich unbeschränkt Gebrauch gemacht. Nach § 32 a EStG alter Fassung waren die französischen Einkünfte in die Bemessung des Steuersatzes einzubeziehen, der auf das in Deutschland zu versteuernde Einkommen anzuwenden war. Hierbei hatte der deutsche Bundesfinanzhof in ständiger Rechtsprechung ursprünglich vertreten, § 2a EStG a.F. beschränke den steuermindernden Ausgleich der von der Vorschrift erfassten negativen ausländischen Einkünfte auch mit Wirkung für den negativen Progressionsvorbehalt, d.h. die Reduktion des durchschnittlichen Steuersatzes wegen der im Ausland erzielten Verluste war grundsätzlich nicht möglich. Allerdings hat der Europäische Gerichtshof mit Urteil vom 21.02.2006 (EuGH Az. C-152/03 Ritter-Coulais) diese Ungleichbehandlung von ausländischen Vermietungsverlusten einerseits und positiven ausländischen Vermietungseinkünften andererseits für gemeinschaftsrechtswidrig erachtet. Danach konnten zwar im Rahmen der deutschen Einkommenssteuer Verluste aus der Vermietung einer französischen Immobilie nicht steuermindernd verrechnet werden, allerdings mittels des negativen Progressionsvorbehalts zu einer Reduktion des anwendbaren Steuersatzes führen.

All dies kann allerdings mittlerweile unter das Kapitel Rechtsgeschichte eingeordnet werden. Der deutsche Gesetzgeber hat zwischenzeitlich reagiert: Nach dem neuen § 32b Abs. 1 S. 2 Nr. 3 EStG gilt weder der negative noch der positive Progressionsvorbehalt für Einkünfte “aus der Vermietung oder Verpachtung von unbeweglichem Vermögen […], wenn diese in einem anderem Staat als in einem Drittstaat belegen sind”. Im Umkehrschluss bedeutet dies: Liegt das vermietete Grundstück nicht in einem Drittstaat sondern in einem EU/EWR-Staat wie Frankreich, ist kein Progressionsvorbehalt zu beachten. Im Ergebnis können Verluste aus der französischen Immobilie heute im Rahmen der deutschen Einkommenssteuer weder im Rahmen der Verlustverrechnung, noch bei der Ermittlung Steuersatzes genutzt werden

Weiterhin im Rahmen des Progressionsvorbehalts von Bedeutung bleiben können allerdings Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften im Sinn von § 23 EStG, die in Frankreich sog. plus-values immobilières darstellen (siehe unten). Der deutsche Progressionsvorbehalt geht allerdings auch hier ins Leere, sofern die Einkünfte jenseits der Spekulationsfrist des § 23 EStG liegen und daher in Deutschland nicht steuerbar wären.

Die einzelnen Steuerarten in Frankreich im Zusammenhang mit Immobilien:

I. Steuern im Rahmen von Immobilienverkäufen

Für die im Rahmen von Immobilienverkäufen anfallenden Steuern ist nach der Person des Verkäufers und des Käufers zu unterscheiden.

1. Vom Verkäufer zu tragende Steuern: Besteuerung des Wertzuwachses, sog.  plus-values immobilières

Im Veräußerungsfall von Immobilien, die nicht dem Hauptwohnsitz des Verkäufers dienen, sieht der französische Gesetzgeber eine Besteuerung des Wertzuwachses vor, der sich seit der Anschaffung der Immobilie ergeben hat und der bei der Veräußerung vom Verkäufer realisiert wird. Bei der Veräußerung durch Privatpersonen kommt eine besondere Form der Einkommenssteuer zur Anwendung, die bei Beurkundung des Kaufvertrags fällig wird und nicht etwa im Rahmen der jährlichen Einkommenssteuererklärung. Anderes gilt nur, wenn es sich um einen Verkauf durch einen gewerblichen Immobilienhändler oder eine Körperschaftssteuerpflichtige Gesellschaft handelt – dem wird im vorliegenden Artikel nicht weiter nachgegangen.

Die Besteuerung der Immobilienwertzuwächse, die von Privatleuten erzielt werden, sind geregelt in Art. 150 U ff. des französischen allgemeinen Steuergesetzbuchs (Code général des impôts, kurz: CGI). Über Artikel 244 bis A CGI wird die Anwendbarkeit eines Großteils dieser Vorschriften auch auf EU-Steuerausländer angeordnet. Die Steuer setzt sich aus insgesamt drei Steuerbestandteilen zusammen: Dem Einkommenssteueranteil in Höhe von 19%, den Sozialabgaben in Höhe von 15,5 % (ab 2018: 17,2%) und bei besonders hohen Wertzuwächsen der Sonderabgabe von 2 bis 6%.

Bei der Berechnung der Steuer sind die folgenden Grundsätze zu beachten:

a) Ermittlung der steuerbaren Wertzuwachses

(1) Grundsätze der Berechnung 

Der steuerbare Wertzuwachs errechnet sich grundsätzlich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Anschaffungswert.

Als Anschaffungswert anzusetzten ist grundsätzlich der Kaufpreis, den der Verkäufer seinerzeit bei Ankauf gezahlt hat oder im Fall der Schenkung oder Erbschaft, der Wert der seinerzeit in der Schenkungsurkunde oder in den Erbschaftsurkunden erklärt wurde.

Dieser Anschaffungswert darf um folgende Beträge erhöht werden:

  • Kosten, die für die Anschaffung aufgewendet wurden: Anerkannt ist der pauschale Ansatz von 7,5 % des Anschaffungspreises ohne weiteren Nachweis, wenn die Immobilie durch Kauf erworben wurde. Nicht anwendbar ist diese Pauschale beim Erwerb durch Schenkung oder Erbschaft;
  • Aufwendungen, die der Eigentümer im Laufe der Jahre für “den Bau, Wiederaufbau oder Verbesserungen” der Immobilie gemacht hat, gegen entsprechenden Nachweis durch Vorlage der Originalrechnungen der beauftragten Unternehmen. Nicht hierzu zählen Aufwendungen für die normale Instandhaltung und Renovierung. Liegt der Eigenerwerb des Verkäufers länger als 5 Jahre zurück, dürfen ohne Nachweis pauschal 15 % des Anschaffungswertes angesetzt werden.

Weiter dürfen zur Berechnung der Steuer vom Verkaufspreis folgende Positionen abgezogen werden:

  • etwaige Maklerprovisionen;
  • Kosten der gesetzlich vorgeschriebenen Sachverständigengutachten (s.o.);
  • Kosten einer etwaigen Hypothekenlöschung;

(2) Abschläge in Abhängigkeit zur Haltedauer

Ferner sieht das Gesetz die Möglichkeit vor, von dem nach obigen Grundsätzen ermittelten Wertzuwachs Abschläge in Abhängigkeit zur Haltedauer der Immobilie vorzunehmen.

Nachdem diese Grundsätze erst durch Gesetz vom 08.09.2011 das (Lois de finances rectificatives pour 2011) grundlegend reformiert wurden, hat der französische Wirtschafts- und Finanzminister am 18.07.2013 eine erneute Reform bekanntgegeben, die zum 01.09.2013 in Kraft getreten ist.

In Hinblick auf den zeitlichen Anwendungsbereich der verschiedenen Gesetze ist für die jeweils anwendbare Besteuerung auf den Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Verkaufs abzustellen. Danach ist wie folgt zu unterscheiden:

(a) Beurkundungen vor dem 01.02.2012: 

Vor der Reform 2011 entfiel die plus-value-Steuer vollständig, wenn der Zeitpunkt der Anschaffung der Immobilie durch den Verkäufer beim Verkauf bereits mehr als 15 Jahre zurücklag. Dies ergab sich daraus, dass zur Ermittlung der steuerbaren plus-value an dem tatsächlichen Wertzuwachs für jedes Jahr der Inhaberschaft über dem fünften Jahr hinaus ein Abschlag von 10 % vorgenommen wurde.

Beispiel : Wenn der Verkäufer die zu verkaufende Immobilie 15 Jahre vor der Veräußerung erworben hatte, so multiplizierte man 10% x (15 Jahre – 5 Jahre) = 100% zu berücksichtigender Abschlag auf den vom Verkäufer realisierten Wertzuwachs. Damit bestand hier kein steuerbarer Wertzuwachs. Wenn der Verkäufer die Immobilie aber beispielsweise erst 13 Jahre zuvor selbst erworben hatte, war der Abschlag wie folgt zu berechnen: 10 % x (13 Jahre – 5 Jahre) = 80 %. Der steuerbare Wertzuwachs betrug mithin noch 20 %.

(b) Beurkundungen zwischen dem 01.02.2012 und dem 31.08.2013: 

Nach den Grundsätzen der noch vom Präsidenten Sarkozy zu verantwortenden Reform von 2011 blieb es zwar dabei, dass bei Verkauf innerhalb der ersten 5 Jahre überhaupt kein Abschlag vom steuerbaren Wertzuwachs erfolgte. Abweichend von der bis dahin geltenden Regelung wurden allerdings von dem steuerbaren Wertzuwachs bei Verkauf für Haltezeiten zwischen dem 6. und dem 17. Jahr seit Erwerb nunmehr lediglich 2 % pro Jahr abgezogen, für Haltezeiten zwischen dem 18. und 24. Jahr seit Erwerb lediglich 4 % pro Jahr und ab dem 24. Jahr  8% pro Jahr.

Hierdurch ergab sich im Vergleich zur bis dahin geltenden Gesetzeslage eine ganz erhebliche Steigerung der Steuer. Insbesondere wurde der Eintritt der vollständigen Steuerbefreiung von 15 Jahren auf 30 Jahre seit Erwerb verschoben.

(c) Beurkundungen seit dem 01.09.2013

Nach den Grundsätzen der Reform von 2013 bleibt es auch weiterhin zunächst dabei, dass bei Verkauf innerhalb der ersten 5 Jahre überhaupt kein Abschlag vom steuerbaren Wertzuwachs erfolgt.

Da die Berechnung dem Gesetzgeber offensichtlich noch nicht kompliziert genug war, hat er jetzt für die Berechnung der Wertzuwachs-Steuer (plus-values) und der ebenfalls auf die Wertzuwächse zu zahlenden Sozialabgaben (prélèvements sociaux) jeweils unterschiedliche Abschläge nach Haltedauer eingeführt. Danach ist ab einer Haltedauer von 22 Jahren keine Einkommenssteuer in Form der Wertzuwachsstuer (plus-values) mehr zu zahlen. Für die Sozialabgaben (prélèvements sociaux) entfällt die Abgabepflicht allerdings – wie gehabt – erst nach dreißig Jahren, wobei der Gesetzgeber es sich nicht nehmen ließ, hier im Vergleich zur vorherigen Regelung die Abschlagsprogression insbesondere in den ersten 22 Jahren erheblich zu senken, so dass man sich fragen darf, ob die neue Regelung dem Steuerzahler neben der Freude über spannende Rechenaufgaben auch tatsächlich einen Steuervorteil bereitet, was ja durchaus erklärtes Ziel der derzeitigen Regierung unter dem Präsidenten Hollande war.

Im Einzelnen stellen sich die nunmehr geltenden Abschlagsregeln wie folgt dar:

Haltedauer Abschlag pro Jahr der Haltedauer für die Berechnung der Wertzuwachssteuer (plus-values) Abschlag pro Jahr der Haltedauer für die Berechnung der Sozialabgaben (prélèvements sociaux) 
weniger als 6 Jahre0%0%
zwischen 6 und 21 Jahren6%1,65%
im 22. Jahr4%1,60%
über 22 Jahre9%

Besonders ist noch darauf hinzuweisen, dass es für Baugrundstücke (terrains à bâtir), die im Zeitraum zwischen dem 01.09.2014 und dem 31.12.2015 verkauft wurden einem besonderen Freibetrag von 30% unterlagen. Dieser ist mittlerweile aber weggefallen. Ferner wird allerdings auf den Verkauf von Baugrundstücken, deren Bebaubarkeit erst nach dem 13.01.2010 geschaffen wurde, eine nationale Sondersteuer erhoben, die sog. taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles nach Art. 1605 nonies CGI. In bestimmten Gemeinden kann noch eine gemeindliche Spezialsteuer hinzukommen nach Art. 1529 CGI.

(d) Einmaliger Sonderabschlag für Beurkundungen zwischen dem 01.09.2013 und dem 31.08.2014:

Da mit der oben unter (c) dargestellten Regelung die Kreativität des Gesetzgebers noch nicht ausgeschöpft war und er offensichtlich auch selbst nicht von ihrer Durchschlagskraft für den derzeit eher schwächelnden Immobilienmarkt überzeugt war, gab es für Beurkundungen zwischen dem 01.09.2013 und dem 31.08.2014 ein „Sonderschmankerl“ in Form eines Sonderabschlags in Höhe von 25% auf die Netto-Besteuerungsgrundlage (assiette nette taxable) sowohl der Wertzuwachssteuer (plus-values), als auch der Sozialabgaben (prélèvements sociaux). Auch dieser Sonderabschlag galt nicht für Baugrundstücke (terrains à bâtir).

Der nach all diesen Grundsätzen ermittelte Wertzuwachs ist der Steuerberechnung zugrunde zu legen.

b) Steuerbefreiungen in besonderen Fällen:

In einigen besonderen Fällen stellt der französische Gesetzgeber den Wertzuwachs vollständig von der Besteuerung frei:

  • Von der plus-value-Steuer befreit ist zunächst der Verkauf der Immobilie, an welcher der Verkäufer seinen Hauptwohnsitz (résidence principale) unterhält.
  • Diese Steuerbefreiung gilt ebenfalls für die Veräußerung von Immobilien französischer Staatsangehöriger mit Wohnsitz im Ausland sowie für Immobilien von Staatsangehörigen eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, die in Frankreich keinen Wohnsitz unterhalten. Allerdings gilt die Steuerbefreiung für die Person ohne Wohnsitz in Frankreich nur dann, wenn sie in der Vergangenheit irgendwann einmal während mindestens zwei Jahren ihren Steuerwohnsitz in Frankreich hatte und dies nachweist und im Übrigen auch seit dem 1. Januar des Jahres, das dem Jahr des Verkaufs vorausgeht, ununterbrochen die alleinige Verfügungsgewalt (libre disposition) über die Immobilie hat, sprich diese nicht vermietet oder anderweitig zur Nutzung an Dritte überlassen war (Art. 150 U II 2° CGI). Seit 2014 gilt die Steuerbefreiung nur bis zu einem Wertzuwachshöchstbetrag von 150.000 € und als weitere Bedingung für die Steuerbefreiung sieht das Gesetz seit 2014 vor, dass die Steuerbefreiung spätestens bis zum 31. Dezember des 5 Jahres geltend zu machen ist, welches auf die Aufgabe des französischen Steuerwohnsitzes folgt. Die Steuerbefreiung kann im Übrigen nur für eine erstmalige Veräußerung seit dem 01.01.2004 beansprucht werden. Insbesondere gilt sie nicht für juristische Personen.
  • Weitere Fälle der Steuerbefreiung betreffen Eigentümer, die als Einkommen nur eine geringe Rente beziehen und daher bereits von der Grundsteuer (taxe foncière) befreit sind.
  • Schließlich sind Verkaufsgeschäfte zu einem Verkaufspreis bis zu 15.000 € vollständig von der plus-value Besteuerung befreit.

c) Sätze der Steuern plus-values immobilières nebst surtaxe und Sozialabgaben prélèvements sociaux

Wenn nach den obigen Ausführungen ein steuerbarer Wertzuwachs vorliegt, wird die Steuer als Quellensteuer erhoben, das heißt sie wird unmittelbar mit der Beurkundung des Verkaufs fällig. Das Gesetz verpflichtet den Notar, die entsprechende Steuererklärung für den Verkäufer anzufertigen sowie aus dem treuhänderisch empfangenen Kaufpreis die Steuer zu begleichen.

Es stellt sich die Frage, in welcher Höhe Steuern anfallen und auf welche Weise diese zu erklären und zu leisten sind. Drei kumulativ zur Anwendung kommende Steuersätze sind zu unterscheiden:

(1) Zunächst beträgt die Einkommenssteuerkomponente plus-values immobilières pausschal 19%.

(2) Zur Einkommenssteuer in Höhe von 19% hinzu kommt seit dem 01.01.2013 für einen Wertzuwachs von mehr als 50.000 € eine Sondersteuer (sog. surtaxe immobilière). Derartige Wertzuwächse werden zusätzlich – außer bei Baugrundstücken – zum allgemeinen Steuersatz von 19 % und den Sozialabgaben zusätzlich mit folgenden progressiven Sätzen besteuert (hierbei steht PV für den steuerbaren Wertzuwachs nach den oben dargestellten Regeln):

von   50 001 bis   60 000 : 2% PV – [(60 000 – PV) x 5%]
von   60 001 bis 100 000 : 2% PV
von 101 001 bis 110 000 : 3% PV – [(110 000 – PV) x 10%]
von 110 001 bis 150 000 : 3% PV
von 150 001 bis 160 000 : 4% PV – [(160 000 – PV) x 15%]
von 160 001 bis 200 000 : 4% PV
von 200 001 bis 210 000 : 5% PV – [(210 000 – PV) x 20%]
von 210 001 bis 250 000 : 5% PV
von 250 001 bis 260 000 : 6% PV – [(260 000 – PV) x 25%]
über 260 001 : 6% PV

(3) Hinzu kommen Sozialabgaben (prélèvements sociaux), deren Höhe in den vergangenen Jahren ständig erhöht wurde.

Für Beurkundungen vor dem 01.01.2011 betrugen die Sozialabgaben 12,3 %, zwischen dem 01.10.2011 und 30.06.2012 betrugen sie 13,5% seit dem 01.07.2012 bis noch zum 31.12.2017 beträgt die Abgabe 15,5%. Nach der neuesten Reform des Präsidenten MACRON wird die Abgabe für alle Beurkundungen ab dem 01.01.2018 17,2% betragen.

d) Besondere Problematik der Rechtmäßigkeit der Erhebung von Sozialabgaben (prélèvements sociaux) von Steuerausländern

(1) Rechtslage für Beurkundungen vor dem 01.01.2016

Die Berechnung und Höhe der Steuer für Verkäufer, die Ihren Steuerwohnsitz nicht in Frankreich haben und die Staatsangehörige eines Mitgliedsstaates der Europäischen Union sind, entsprechen im Prinzip denjenigen der französischen Steuerinländer. Bis Mitte August 2012 wurden die Sozialabgaben zwar für letztere nicht erhoben (Richtlinie des franz. Finanzministeriums Instr. BOI 8 M-1-04, n° 81). Mit einer Gesetzesreform vom 17.08.2012 hatte der französische Gesetzgeber dann aber auch Steuerausländer verpflichtet, die Sozialabgaben auf Wertzuwächse aus Immobilienverkäufen abzuführen (Loi 2012-958 vom 16.08.2012, art. 29). Der französische Verfassungsrat (Conseil d’Etat) hatte dies zunächst gebilligt, da es sich bei den prélèvement sociaux um eine Steuer (impôts de toute nature) handeln und diese rechtmäßig von Steuerausländern eingezogen werden könne, auch wenn diese an den Sozialleistungen grundsätzlich keine Teilhabe genießen (Conseil Constitutionnel décision n° 90-285 du 28 décembre 1990; n° 2000-437 du 19 décembre 2000).

Allerdings wurde das französische Gesetz vom europäischen Gerichtshof mit Urteil vom 26.02.2015 (Rechtssache C-623/13 de Ruyter)  in einer lange erwarteten Entscheidung für unvereinbar mit dem Gemeinschaftsrecht erklärt, soweit die Erhebung der prélèvement sociaux durch Frankreich zu einer kumulativen Erhebung von Sozialabgaben in mehreren Mitgliedstaaten der EU führt und Frankreich nach den Kollisionsvorschriften der Verordnung EU Nr. 1408/71 nicht das Recht zur Erhebung der Sozialabgaben zusteht. Dabei ist festzuhalten, dass nach der Verordnung EU  Nr. 1408/71  (zwischenzeitlich ersetzt durch die Verordnung EU Nr. 883/2004) die Erhebung der Sozialabgaben grundsätzlich dem Mitgliedstaat zusteht, in dem der betroffene Bürger entweder seine nichtselbständige oder selbständige Tätigkeit ausübt oder – in Ermangelung einer nichtselbständigen oder selbständigen Erwerbstätigkeit-, dem Mitgliedstaat, in dem er seinen Wohnsitz hat.

Damit war die Erhebung Sozialabgaben gegenüber Steuerausländern, die in Frankreich weder einer nichtselbständigen, noch selbständigen Tätigkeit nachgehen nach der bis 2015 geltenden Gesetzeslage rechtswidrig. Dies hat letztendlich auch das oberste französische Verwaltungsgericht (Conseil d’Etat) in einer Entscheidung vom 27.07.2015 (Entscheidung n° 334551) festgestellt.

Dies wurde dann endlich im Oktober 2015 auch zum größten Teil ausdrücklich von der französischen Finanzverwaltung anerkannt. Gewährt wurde auf Antrag bei Nachweis der ausländischen Sozialversicherungspflichtigkeit eine Rückerstattung von 13,5% der seit 2013 geleisteten Abgaben von insgesamt 15,5%. Für den Zeitraum vor 2013 geht die französische Finanzverwaltung von einer Verjährung aus. Für den Zeitraum 2013 musste der Antrag auf Rückerstattung noch spätestens bis zum 31.12.2015 (Eingang) gestellt werden, da ansonsten auch hier die Finanzverwaltung von einer Verjährung ausgeht. Die übrigen Anträge für Beurkundungen bis Ende 2015 können auch noch bis Ende 2017 gestellt werden, soweit die Sozialabgaben auf Wertzuwächse aus Immobilienverkäufen betroffen sind – maßgeblich ist das Datum der Beurkundung. Sofern Sozialabgaben auf Mieteinkünfte betroffen sind (siehe auch die weitere Darstellung unten), kann die Rückerstattung fristgerecht bis um 31. Dezember des zweiten Jahres folgen, das auf das Jahr der allgemeinen Steuererhebung (mise en recouvrement) folgt. Die näheren Details können den Presserklärungen des französischen Finanzministeriums vom 20.10.2015 entnommen werden.

(2) Rechtslage für Beurkundungen seit dem 01.01.2016

Beachtlich ist, dass der französische Gesetzgeber die Pflicht zur Zahlung der „prelèvement sociaux“ auch für EU-Steuerausländer mit Gesetz vom 21.12.2015 (LOI n° 2015-1702, Art. 24) nunmehr wieder eingeführt hat. Die Abgabepflicht besteht für alle Immobilienverkäufe, die ab dem 01.01.2016 beurkundet werden, sowie für alle Einkünfte aus Vermietungen ab dem 01.01.2015, die ab 2016 erklärt werden. Für Zeiten davor, bleibt es bei der Rückerstattung, soweit noch nicht verjährt.

Der französische Gesetzgeber hat lediglich die Widmung der Abgabe geändert: Die Abgaben sollen nunmehr den staatlichen Trägern zufließen, die Leistungen ohne Beitragsnachweise (organismes versant des prestations sociales non contributives) erbringen. Der französische Gesetzgeber geht davon aus, dass die Erhebung aufgrund der Widmungsänderung der Abgabe nunmehr auch ohne weiteres mit dem Unionsrecht vereinbar sei.

Aufgrund der neuen Gesetzeslage sind die französischen Notare verpflichtet, für Beurkundungen seit dem 01.01.2016 die Sozialabgaben aus dem Kaufpreis an der Quelle zu erheben. Es darf wohl davon ausgegangen werden, dass die Frage der Vereinbarkeit des neuen Gesetzes mit dem Unionsrecht dem europäischen Gerichtshof demnächst wieder zur Klärung vorgelegt wird. Sollte der europäische Gerichtshof die Unvereinbarkeit feststellen, haben Rückforderungsanträge Aussicht auf Erfolg. Von der neuen Regelung Betroffene sollten die weitere Entwicklung im Auge behalten und gegebenenfalls vor Ablauf der Verjährungsfristen einen Rückforderungantrag stellen.

e) Einschaltung des Fiskalrepräsentanten (représentant accrédité)

Zwischen dem 1. März 2004 und dem 31.12.2014 hatte der der französische Gesetzgeber alle Steuerausländer – auch solche mit Wohnsitz in einem Mitgliedstaat der EU – verpflichtet, bei der Erklärung und Abführung der plus-value einen speziell hierfür akreditierten Vertreter (représentant accrédité) zwischenzuschalten, der für die Richtigkeit der Erklärung haftet. (Article 244 bis A du C.G.I.; Article 171 quater annexe II du C.G.I.). Hierbei kam es erstens zu Mehrkosten für das Honorar des Steuerrepräsentanten von etwa 0,5 bis 2 % des Verkaufspreises. Ferner hatten diese Steuerrepräsentanten quasi in vorauseilendem Gehorsam oftmals die Anerkennung möglicherweise anrechnungsfähiger Aufwendungen versagt bzw. in der Erklärung nicht berücksichtigt. Ferner wurden viele Steuerbefreiungstatbestände oftmals völlig ignoriert bzw. die Mandanten nicht über die entsprechenden Möglichkeiten bei Beibringung der nötigen Nachweise aufgeklärt.

Mit dem Haushaltsgesetz 2015 (n° 2014-1655 vom 29/12/2014) wurden allerdings Steuerausländer mit Wohnsitz in einem Mitgliedstaat der EU von der Verpflichtung zur Bestellung eines Steuerrepräsentanten ausgenommen. Seit dem 01.01.2015 fällt für diesen Personenkreis die Erstellung der mit dem Verkauf anzufertigenden Wertzuwachssteuererklärung daher wieder in die Zuständigkeit der Notare.

2. Vom Käufer zu tragende Steuern

Das französische Steuerrecht unterscheidet hinsichtlich der übrigen mit dem Erwerb einer Immobilie anfallenden Steuern zwischen dem Kauf „neuer“ und „alter“ Immobilien.

a) Kauf neuer Immobilien: Mehrwertsteuer (TVA)

„Neu“ im steuerrechtlichen Sinne sind insofern Immobilien, die vor weniger als 5 Jahren fertiggestellt wurden und seitdem nicht oder nur an gewerbliche Immobilienhändler, nicht also an Privatpersonen, weiterverkauft wurden. Ebenso behandelt wird der Kauf von unbebauten Grundstücken durch gewerbliche Immobilienhändler und der Kauf von erst noch fertigzustellenden Gebäuden. Beim Kauf einer solchen „neuen“ Immobilie fallen die französische Umsatzsteuer (TVA) in Höhe von derzeit 20 % des Kaufpreises zuzüglich einer sog Publizierungssteuer (taxe de publicité) von 0,6% bzw. inklusive der sog. frais d’assiette von 0,715% an.

b) Kauf von Bestandsimmobilien: Registersteuern (Droits d’enrgistrement)

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie dagegen fallen zunächst Grunderwerbssteuern in Form der sog. Registersteuern (droit d’enregistrement) an, die ebenfalls vom Käufer zu tragen sind. Diese Registersteuern betragen seit dem 01.01.2006 nunmehr in der Regel insgesamt mindestens 5,09 % des Kaufpreises, gleich ob es sich um den Erwerb einer gewerblich oder zu Wohnzwecken genutzten Immobilie handelt.

Diese Registersteuer setzt sich zusammen aus der sog. Liegenschaftspublizitätssteuer (taxe de publicité foncière) der Départements in Höhe von mindestens 3,8 %, der sog. Gemeindesteuer (taxe communale) in Höhe von 1,2 %, sowie dem sog. prélèvement pour frais d’assiette von 2,37% auf die Liegenschaftspublizitätssteuer.

Seit dem 01.03.2014 (Loi 2013-1278 vom 29.12.2013, art. 77) haben die Départements die Möglichkeit die Liegenschaftspublizitätssteuer um maximal 0,7% auf 4,5% zu erhöhren, so dass sich die Gesamtsteuer dann auf maximal 5,81% erhöht. Die meisten Départements haben hiervon Gebrauch gemacht.

II. Laufende Steuern nach Erwerb

Besitz und Nutzung der Immobilie lösen unabhängig von der Veräußerung noch die folgenden Steuern aus:

1. Grundsteuer (taxe foncière)

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Lokalsteuer für bebaute Grundstücke zugunsten der Gemeinden und Départements.

Grundsteuer hat in Frankreich zu zahlen, wer zum 1. Januar eines Jahres entweder Volleigentümer (propriétaire), Nießbrauchsberechtigter (usufruitier) oder Erbbaurechtsnehmer (preneur à bail d’un bail emphytéotique, à construction ou à réhabilitation d’un immeuble bâti) eines bebauten Grundstücks ist. Wird die Immobilie oder das Recht im laufenden Jahr verkauft, schuldet der ursprüngliche Eigentümer bzw. Berechtigte die Grundsteuer für das gesamte Jahr. In Kaufverträgen wird üblicherweise allerdings vorgesehen, dass der Erwerber dem Verkäufer die Grundsteuer anteilig pro rata temporisfür den Zeitraum ab Eigentumsübergang (in der Regel das Datum der notariellen Beurkundung) erstattet.

Die Steuer wird auf der Grundlage eines. sog. Wohnwertes (valeur locative) berechnet, der von den Besonderheiten der Immobilie abhängt: Lage, Konstruktionskategorie, Wohnfläche, Ausstattung etc. Der Wohnwert wird jährlich durch ein entsprechendes nationales Gesetz anhand der Veröffentlichung eines Koeffizienten angepasst (für 2004 betrug der Koeffizient 1,015). Im Detail ist die Berechnung kompliziert und hängt von vielen örtlichen Besonderheiten ab, die hier nicht weiter vertieft werden können.

Interessant ist hier allerdings, dass der französische Gesetzgeber die seit 1970 nicht mehr geänderten Grundlagen der Ermittlung des Wohnwertes (valeur locative) derzeit auf völlig neue Beine stellt, wodurch es in Einzelfällen zu Zuwächsen in der Besteuerung von bis zu 500% gekommen ist oder noch kommen wird. Erklärtes Ziel des Gesetzgebers ist es, die Ungleichheiten zu beseitigen, die sich auf verschiedenen Ebenen und insbesondere auch innerhalb der Gemeinden zwischen einzelnen Bewertungsobjekten ergeben. So wurden beispielsweise im alten System seit den 60er Jahren errichtete Neubauten (bei denen man zum Zeitpunkt der Festlegung der bisher geltenden Kriterien im Jahr 1970 einen hohen Wohnkomfort vermutete) wesentlich höher besteuert als Altbauten aus der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts, selbst wenn diese zwischenzeitlich aufwendig saniert wurden.  Gerade bei Letzteren, ist daher in Zukunft mit einer drastischen Erhöhung der Wohn- und Grundsteuer zu rechnen, wobei der Gesetzgeber die Gesetzesreform allerdings offensichtlich nur schrittweise zwischen 2014 und 2018 durchführen möchte. Die weitere Entwicklung ist abzuwarten.

Gleichzeitig mit der taxe foncière wird in den meisten Gemeinden auch eine Müllabfuhrsteuer (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) erhoben. Diese werden von der jeweiligen Gemeinde autonom festgelegt.

Abschließend ist darauf hinzuweisen, dass unbebaute Grundstücke einer Sondergrundsteuer in Form der sog. “Grundsteuer für unbebaute Grundstücke” (taxe foncière sur les propriétés non-baties, kurz: TFPNB) unterliegen. Es gibt hier zahlreiche Befreiungsmöglichkeiten.


2. Wohnsteuer (taxe d’habitation)

Der Bewohner einer möblierten Wohnstätte (habitation meublée) ist zur Zahlung der sog. Wohnsteuer (taxe d’habitation) verpflichtet, unabhängig davon, ob er Eigentümer, Mieter oder kostenlos zur Nutzung berechtigt ist. Auch diese Steuer wird zugunsten der Gemeinden und Départements erhoben.

Die Berechnung gestaltet sich ähnlich wie bei der Grundsteuer. Ausgangspunkt auch hier der Wohnwert (valeur locative). Für sozial schwache Haushalte bestehen zahlreiche Möglichkeiten, eine Ermässigung oder eine Befreiung von der Wohnsteuer zu erhalten.

Diese Steuer schuldet für das gesamte Jahr derjenige, der die Immobilie zum 1. Januar des laufenden Jahres (Stichtag) bewohnt. Wird die Immobilie im Laufe des Jahres verkauft, schuldet der ursprüngliche Eigentümer, wenn eine Eigennutzung vorlag, die Wohnsteuer für das gesamte Jahr. Es gilt mithin gegenüber der Finanzverwaltung der gleiche Grundsatz wie bei der Grundsteuer. Anders als bei der Grundsteuer sehen die Kaufverträge üblicherweise keine anteilige Erstattung durch den Erwerber vor, da die Wohnsteuer ja maßgeblich an die soziale und familiäre Situation des Bewohners anknüpft.

Eines der zentralen Wahlkampfversprechen des Präsidenten MACRON in 2017 war die Abschaffung dieser Steuern bei gleichzeitiger Erhöhung der Sozialabgaben CSG auf Einkünfte. Bisher ist eine konkrete Umsetzung des Wahlversprechens noch nicht erfolgt. In neueren Verlautbarungen ist nunmehr lediglich noch von einer Befreiung von 80% der französischen Bevölkerung, besonders der EinkommensschwachenBelvölkerung bis 2020 die Rede. Es muss wohl auch davon ausgegangen werden, dass die Steuer für Besitzer von Zweit- bzw. Ferienwohnungen (résidences secondaires) aufrechterhalten bleibt. Bereits heute unterliegen Zweitwohnungen in der Regel dem Höchsttarif der Wohnsteuer. Einige Gemeinden erheben sogar seit 2017 einen Aufschlag von 20% (surtaxe sur les résidences secondaires), tendenz steigend. Seit 2017 erlaubt der Gesetzgeber Gemeinden, in denen der Wohnraum knapp ist, auf die Wohnsteuer für Zweitwohnungen einen Aufschlag zwischen 5 und 60% zu erheben. Näheres wird die weitere Entwicklung zeigen.

3. Strafsteuer für leerstehende Gebäude (taxe sur les logements vacants)

In der Praxis weniger relevant ist die Erhebung der Strafsteuer für leerstehende Gebäude, die in allen Großstädten Frankreichs seit 1999 erhoben werden, in denen ein Ungleichgewicht zwischen Nachfrage und Angebot herrscht. Die Erhebung der Steuer ist an das Vorliegen eines längerfristigen Leerstehens (mehr als 2 Jahre) gebunden und setzt ein Verschulden des Eigentümers voraus. Daneben bezieht sich die Steuer auch in der Regel nicht auf Immobilien, die als zweiter Wohnsitz oder Feriendomizil dienen (résidence sécondaire) oder die renoviert werden müssen.

III. Vermögenssteuer (ISF bzw. IFI ab 2018)

Natürliche Personen, die zwar aus französischer Sicht Steuerausländer sind, allerdings in Frankreich über Immobilienvermögen verfügen, sind in Frankreich für dieses Vermögen Vermögenssteuerpflichtig, wenn dessen Wert nach Abzug aller Verbindlichkeiten den Schwellenwert von 1.3 Millionen € übersteigt. Sie haben eine jährliche Vermögenssteuer zu erklären und zu entrichten. Schwellenwert und die Erklärungspflicht beziehen sich jeweils auf einen Haushalt und damit regelmäßig auf Eheleute gemeinsam. Durch das französische Haushaltsgesetz von 2018 wurde die Vermögenssteuer grundlegend reformiert. Nachfolgend wird zunächst die noch bis Ende 2017 geltende alte Rechtslage sowie die ab 01.01.2018 geltende neue Rechtslage dargestellt.

1. Rechtslage bis 2017: impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

Die Einzelheiten der Berechnung des steuerbaren Vermögens sind recht komplex und können gerade bei in Frankreich belegenem Immobilienvermögen von Steuerausländern zahlreiche Problemfragen aufwerfen.

Insbesondere ist zu beachten, dass die Vermögenssteuer nicht etwa auf den Kaufpreis berechnet wird, sondern auf den objektiven Verkehrswert der Immobilie zum 1. Januar des betroffenen Steuerjahrs. Mit steigendem Wert der Immobilie in den Jahren nach dem Kauf ändert sich mithin auch die Steuergrundlage – gleich, ob die Wertänderung auf die Marktlage oder Renovierungs- oder Verbesserungsarbeiten des Eigentümers zurückzuführen sind. Der Steuerbürger ist selbst für die jeweils aktuelle Ermittlung des objektiven Verkehrswertes verantwortlich. Er kann hierfür auch die Datenbank der Finanzverwaltung „PATRIM USAGERS“ konsultieren.

Der Wert dieses Vermögens wird verringert um den Betrag von Immobiliendarlehen, die nachweislich für den Erwerb der Immobilie aufgenommen worden sind, soweit sie zum Zeitpunkt der Steuererklärung nicht getilgt sind.

Auf das so ermittelte Nettovermögen werden seit 2013 für die Vermögenssteuer ISF folgende Steuersätze angewendet:

Nettovermögen Steuersatz ISF 2017
bis     800.000 €0,00%
von    800.001 € bis   1.300.000 €0,50%
von 1.300.000 € bis   2.570.000 €0,70%
von 2.570.000 € bis   5.000.000 €1,00%
von 5.000.000 € bis 10.000.000 €1,25%
mehr als 10.000.000 €1,50%

Wichtig für das Verständnis dieser Steuersätze ist, dass die Steuer zwar erst ausgelöst wird, wenn das steuerbare Frankreich-Vermögen 1,3 Mio EUR überschreitet – Steuern werden dann aber bereits erhoben auf den Betrag des Vermögenswertes, der 800.000 EUR überschreitet. Die Steuersätze sind stufenweise dann jeweils auf die betroffenen Vermögenstranchen anzuwenden.

In Hinblick auf die Erklärungspflichten unterscheidet das französische Recht wie folgt:

Bei steuerbarem Nettovermögen über 2,57 EUR, hat der Steuerzahler bis spätestens zum 15. Juni eine Steuererklärung mit dem Formular n° 2075 abzugeben, die auf der Situation zum 1. Januar beruht. Die Steuer ist bei Abgabe der Steuererklärung spontan vom Steuerzahler zu entrichten.

Bei steuerbarem Nettovermögen zwischen 1,3 und 2,57 Mio EUR erfolgt eine Angabe des Vermögens grundsätzlich zusammen im Rahmen der allgemeinen Jahreseinkommenssteuererklärung. Die Bezahlung erfolgt bei Erhalt des Steuerbescheids. Steuerausländer, die in Ermangelung von Einkünften aus französischer Quelle keine Jahressteuererklärung abgeben, erklären ihr französisches Vermögen durch eine gesonderte Steuererklärung über das Formular n° 2075 und führen die Steuer spontan ab.

2. Rechtslage ab 2018: impôt sur la fortune immobilière (IFI)

In der internationalen Presse wird teilweise missverständlich berichtet, der neu gewählte Präsident MACRON habe die Vermögenssteuer in Frankreich abgeschafft.

Dies ist nicht ganz richtig, vielmehr wurde die 1982 vom Präsidenten Mitterand eingeführte allumfassende Vermögenssteuer (ISF) durch das französische Haushaltsgesetz 2018 für den Zeitraum ab 2018 durch eine auf das Immobilienvermögen beschränkte Vermögenssteuer, sog impôt sur la fortune immobilière (IFI) ersetzt.

Die Neuregelung ist in den Artikeln 964 ff. des allgemeinen französischen Steuergesetzbuchs (CGI) enthalten. Der die Steuerpflicht auslösende Schwellenwert, verbleibt unverändert bei 1.300.000 Euro. Auch die Steuersätze bleiben unverändert.

Ganz erheblich modifiziert wurden allerdings die Vorschriften über die Ermittlung des steuerbaren Vermögens:

Der Vermögenssteuer IFI unterliegt auf der Aktivseite danach nur noch Immobilienvermögen, das nicht der Berufsausübung des Eigentümers gewidmet ist. Alle übrigen Vermögenswerte sind von der Steuer ausgeschlossen, insbesondere liquides Vermögen, Mobilien, Wertpapiere und Unternehmensbeteiligungen. Im Umkehrschluss umfasst der IFI die Gesamtheit des Immobilienvermögens, gleich ob es in unmittelbarem Vermögen des Steuerbürgers steht oder mittelbar über eine Beteiligung an einer Gesellschaft oder eine Beteiligungskette über mehrere Gesellschaften. Im Fall einer mittelbaren Beteiligung über eine oder mehrere Gesellschaften wird lediglich das Immobilienvermögen der Gesellschaft mittelbar zur Besteuerung herangezogen. Eine Heranziehung erfolgt allerdings nur dann, wenn die Beteiligung 10% der Gesellschaftsanteile übersteigt.

Ganz wesentlich hat die Reform auch die Vorschriften zur Ansatzfähigkeit von Darlehen und Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit der Vermögenssteuer modifiziert, welche das eine oder andere Steueroptimierungsmodell in Frage stellen dürfte: Neben der Grundsteuer (taxe foncière) bleiben zwar auch Darlehensschulden, die zur Finanzierung des Immobilienerwerbs aufgenommen wurden, grundsätzlich weiter abzugsfähig. Neu ist allerdings die Vorschrift die bestimmt, dass bei endfälligen Darlehen (prêt in fine) ein Abzug nur nach Maßgabe eines sog. Jahresabzugsberichtungskoeffizienten (coefficient annuel de dépréciation) erfolgen darf.

Ebenso von der Abzugsfähigkeit ausgenommen sind nunmehr ausdrücklich auch Darlehensverhältnisse zwischen Familienangehörigen (prêts interfamiliaux) oder solchen die von verbundenen Unternehmen gewährt werden (prêts constitués auprès de sociétés liées). Weiter verbleibt es bei dem Verbot des Abzugs von Geselschafterdarlehen nach Art. 885 ter CGI. Ein Abzugshöchstbetrag greift, wenn der Wert des steuerbaren Aktivvermögens fünf Millionen Euro überschreitet und die Darlehensschuld mehr als 60% dieses Aktivvermögens ausmacht. In diesem Fall ist der insoweit überschreitende Betrag des Darlehens lediglich in Höhe von 50% abzugsfähig.

Es bleibt weiter zu verfolgen, wie die Praxis in der Zukunft mit den neuen Vorschriften umgehen wird.

Im Ergebnis festhalten läßt sich aber, dass die Reform der Vermögenssteuer keinerlei positive Auswirkung für Steuerausländer mit Immobilienvermögen in Frankreich haben dürfte. Vielmehr werden für letztere mit der Neuregelung die vor 2018 bestehenden Möglichkeiten, sich durch eine Kreditfinanzierung dauerhaft der ISF zu entziehen, wesentlich eingeschränkt. Das in der Praxis beliebte Strukturierungsmodell der Finanzierung über ein endfälliges Finanzierungsdarlehen bei einer Bank in Monaco oder der Schweiz, dürfte an Attraktivität verlieren.

IV. Steuerrechtliche Relevanz von Vermietungen

Zahlreiche weitere steuerrechtliche Pflichten ergeben sich in der Regel aus der Vermietung der Immobilie, dies auch wenn der Eigentümer und Vermieter seinen Steuerwohnsitz im Ausland hat.

1. Grundsätze der Erhebung der französischen Einkommenssteuer und Steuersätze

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einer in Frankreich belegenen Immobilie sind nach dem bereits zitierten DBA grundsätzlich in Frankreich zu versteuern. Dies geschieht für Einkünfte natürlicher Personen im Rahmen einer französischen Einkommenssteuererklärung (déclaration des impôts sur les revenus)

In Frankreich unterliegt die Einkommenssteuer grundsätzlich einem progressiven Stufentarif (Erklärung 2017 für Einkünfte aus 2016) mit folgenden Ecksteuersätzen*:

Einkünfte in €Steuerprogression
bis 9.7000 %
von 9.700 bis 26.79114 %
von 26.791 bis 71.82630 %
von 71.826 bis 152.10841 %
mehr als 152.10845 %

Hinzu kommen:

  • gegebenenfalls ab Einkünften über 250.000 bzw. 500.000 3 % bzw. 4 % der sog. Sonderbeitrag auf hohe Einkommen (contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, CEHR),
  • Sozialabgaben in Höhe von 8 % bei Einkünften aus einer Arbeitstätigkeit (CSG von 7,5 % und CRDS von 0,5%) bzw. bei Kapitaleinkünften oder bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 15,5% bzw. ab 2018 17,2%.

* besonders ist aber zu berücksichtigen: Steuerausländer, die in Frankreich nur ihr in Frankreich erzieltes Einkommen zu versteuern haben, werden AB DEM ERSTEN EURO mit dem Mindeststeuersatz von 20% bezogen auf diese Einkünfte besteuert. Der Steuerfreibetrag der Einkünfte (9.700 € in 2016) gilt hier grundsätzlich nicht, weil der Gesetzgeber unterstellt, dass der Steuerausländer mit seinen Einkünften im Heimatland ohnehin über den Steuerfreibetrag hinauskommt. Wenn der Steuerausländer allerdings nachweist, dass der französische Steuersatz bezogen auf die gesamten in- und ausländischen Einkünfte niedriger wäre, wird dieser niedrigere Steuersatz auch bei der Festlegung der französischen Einkommenssteuer berücksichtigt. (Article 197 A du C.G.I.).

Mit den Haushaltreformgesetzen von 2012 hat der französische Gesetzgeber auch die Mieteinkünfte von Steuerausländern der Sozialabgabepflicht unterworfen. Ebenso wie Wertzuwächse aus Immobilienverkäufen wurden auch Mieteinkünfte seit dem 01.01.2012 mit Sozialabgaben in Höhe von 15,5% belegt (Loi 2012-958 vom 16.08.2012, art. 29), ab 2018 gar mit 17,2%.

Das oben bereits dargestellte neue Gesetz vom 21.12.2015, mit dem die Sozialabgaben für Steuerausländer wieder eingeführt wurden, gilt auch für Einkünfte aus Vermietungen seit dem 01.01.2015, d.h. für alle Einkommenssteuererklärungen ab 2016.

2. Erklärungsarten: Pauschal- und Realversteuerung

Im Übrigen kommen hier je nach Art und Höhe der Einkünfte für Steuerinländer und Steuerausländer gleichermaßen die folgenden Erklärungsarten in Frage:

Die Einkünfte, die natürliche Personen aus der Vermietung von nichtmöbliertem Wohnraum erzielen, stellen nach französischem Verständnis sog. Einkünfte aus Grundvermögen (revenus fonciers) dar.

Die Einkünfte, die natürliche Personen aus der gewöhnlichen Vermietung von möbliertem Wohnraum erzielen, stellen hingegen in der Regel gewerbliche Einkünfte (bénéfices industriels et commerciaux, kurz: BIC) dar.

Im Einzelnen gilt folgendes:

a) Im Rahmen der Einkünfte aus Grundvermögen (revenus fonciers) – das heißt bei der Vermietung von nichtmöbliertem Wohnraum – kommen je nach Höhe der Einkünfte folgende Besteuerungsarten in Frage:

  • Bei jährlichen Bruttoeinnahmen aus Vermietung und Verpachtung bis 15.000 EUR kommt in der Regel die sog. „micro-foncier“Pauschalbesteuerung zum Ansatz: Von den Bruttoeinkünften wird ohne weiteren Nachweis ein Betriebsausgabenpauschbetrag von 30% abgezogen und die übrigen 70% dem anwendbaren Steuersatz unterworfen.  Alternativ kann der Steuerzahler allerdings auch die Realversteuerung (régime réel) wählen.
  • Bei jährlichen Bruttoeinnahmen aus Vermietung und Verpachtung über 15.000 EUR kommt stets die Realversteuerung (régime réel) zum Ansatz. Hierfür ist eine Einnahmeüberschussrechnung anzufertigen und der ermittelte tatsächliche Gewinn dem progressiven Stufentarif unterworfen. Die Ausgaben (frais et charges déductibles) sind daher im Einzelnen darzulegen.  Als ansatzfähige Ausgaben sind anerkannt: Darlehenszinsen, Aufwendungen zum Unterhalt, zur Reparatur oder zur Verbesserung, Grundsteuern und sonstige öffentliche Abgaben und Gebühren mit Ausnahme der Wohnsteuer, Versicherungen und Verwaltungskosten. Die Aufwendungen für den Erwerb können allerdings – mit Ausnahme bestimmter Investitionsmodelle im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus (heute: LOI DUFLOT, zuvor: SCELLIER, BORLOO, ROBIEN etc.) – nicht abgeschrieben werden.

b) Im Rahmen gewerblicher Mieteinkünfte (bénéfices industriels et commerciaux, kurz: BIC) – das heißt bei der Vermietung von möbliertem Wohnraum – kommen hier je nach Höhe der Einkünfte folgende Besteuerungsarten in Frage:

  • Bei jährlichen Bruttoeinnahmen aus gewerblicher Vermietung und Verpachtung bis 32.900 EUR kommt in der Regel die sog. „micro-BIC“Pauschalbesteuerung zum Ansatz: Von den Bruttoeinkünften wird ohne weiteren Nachweis ein Betriebsausgabenpauschbetrag von 50% abgezogen und die übrigen 50% dem anwendbaren Steuersatz unterworfen.  Alternativ kann der Steuerzahler allerdings auch hier die Realversteuerung (régime réel) wählen. Handelt es sich nicht um eine klassische möblierte Vermietung, sondern um die Vermietung von anerkannten bzw. zugelassenen Gastzimmern zu touristischen Zwecken (sog. gîtes ruraux, locations classées meublés de tourisme, châmbres d’hôtes) unterliegen Jahreseinkünfte sogar bis 82.200 € dem „micro-BIC“, zumal hier zur Bildung der steuerbaren Einkünfte ein pauschaler Abzug von 71% erfolgt, so dass pauschal und ohne weiteren Ausgabennachweis lediglich 29% der Bruttoeinnahmen der Steuer unterworfen werden. Auch hier kann freilich die Realversteuerung gewählt werden.
  • Bei jährlichen Bruttoeinnahmen aus gewerblicher Vermietung und Verpachtung über 32.900 EUR bei klassischer möblierter Vermietung bzw. über 82.200 € bei der Vermietung von anerkannten Gastzimmern kommt stets die Realversteuerung (régime réel) zum Ansatz. Hierfür ist eine Einnahmeüberschussrechnung bzw. Bilanz anzufertigen und der ermittelte tatsächliche Gewinn wird dem anwendbaren Steuersatz unterworfen. Auch hier sind die Ausgaben (frais et charges déductibles) daher im Einzelnen darzulegen.  Anders als bei den nichtgewerblichen Mieteinkünften können hier neben den Darlehenszinsen im Rahmen einer Abschreibung für Abnutzung (amortissements) mittelbar auch Aufwendungen für den Erwerb geltend gemacht werden. Jährliche Bruttoeinkünften bis 783.000 EUR unterfallen der sog. vereinfachten Realbesteuerung (régime réel simplifié). Jährliche Bruttoeinkünften über 783.000 EUR unterfallen derzeit der sog. normalen Realbesteuerung (régime réel normal) mit Bilanzierungspflicht und gesteigerten Buchhaltungs-, Aufzeichnungs-, Inventar- und Nachweispflichten.

Die Besteuerung von Mieteinkünften von Gesellschaften – insbesondere der SCI – unterliegt besonderen Regeln – wenn eine möblierte Vermietung vorliegt, ist die Gesellschaft regelmäßig Körperschaftssteuerpflichtig, was erhebliche Konsequenzen nach sich zieht. Diesen wird wegen der Komplexität ein eigener Artikel gewidmet.

 

Stand: 01.11.2017
Autor: Armin Vigier, Rechtsanwalt-Avocat

 

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