Immobilienkauf in Frankreich – Grundlagen

Wer sich mit dem Gedanken trägt, eine Immobilie in Frankreich zu erwerben, sollte sich frühzeitig auch um die juristische Absicherung des Geschäfts kümmern.

Verbreitet ist der Glaube, weil die Dinge im eigenen Heimatstaat so und nicht anders geregelt sind, müsse das andernorts auch so sein. Diese Haltung ist in menschlicher Hinsicht zwar verständlich, jedoch nicht immer zutreffend.

Trotz zahlreicher Ähnlichkeiten, die auf den gemeinsamen Wurzeln im römisch-germanischen Recht beruhen, gibt es doch sehr große Unterschiede zwischen dem deutschen und dem französischen Recht. Auf dem Gebiet des Immobilienrechts sind diese sogar besonders deutlich.

Auch hat die Europäisierung des Zivilrechts noch nicht zu einer wirklich weitreichenden Harmonisierung der beiden Rechtsordnungen im Bereich des Immobilienrechts geführt und eine solche ist derzeit auch nicht absehbar.

So findet auf den Erwerb einer in Frankreich belegenen Immobilie zwar sowohl nach deutschem als auch nach französischem Internationalen Privatrecht ausschließlich französisches Sachrecht Anwendung, hier hören die Gemeinsamkeiten der beiden Rechtsordnungen aber auch schon auf.

Verkauf, Eigentumsübertragung, Registereintragungen und Besteuerung gestalten sich nach französischem Recht grundlegend anders als nach deutschem Recht.

Nachfolgend werden die einschlägigen Grundsätze dargestellt. Im Rahmen des Kaufs von noch zu errichtenden Bauwerken (VEFA) und von noch zu renovierenden Immobilien (VIR) sind allerdings Besonderheiten zu beachten, die Gegenstand spezieller Artikel sind. Gleiches gilt für die Fragen des Steuerrechts, der Notarhonorare und der Besonderheiten in Bezug auf den französischen Immobilienmakler

I. Grundlagen zum französischen Grundstückskaufvertrag

Mögen dem deutschen Durchschnittsbürger auch nicht alle Modalitäten des Immobilienerwerbs nach den Vorschriften seines Heimatlands vertraut sein, instinktiv wird er jedoch zugrunde legen, dass seine Unterschrift erst dann verbindlich wird, wenn er sie vor einem Notar leistet.

Gerade hier zeigt sich jedoch der elementare Unterschied zwischen den beiden Rechtsordnungen: Während das deutsche Recht für die Wirksamkeit des Immobilienkaufvertrags die notarielle Form vorschreibt (§ 311b BGB), sieht das französische Recht hierfür keine von den allgemeinen Kaufverträgen abweichenden Formerfordernisse vor. Es wird grundsätzlich nicht einmal die Schriftform verlangt. Es genügt also, wenn sich Käufer und Verkäufer über die Sache, d.h. das Grundstück, und den Kaufpreis einig sind. Eine weitere Voraussetzung für die Wirksamkeit ist natürlich, dass der Verkäufer verfügungsberechtigter Eigentümer des Grundstücks ist. Liegen diese Voraussetzungen vor, dann geht nach französischem Recht mit der bloßen Einigung über den Verkauf eines bestimmten Objekts zu einem bestimmten Preis das Eigentum hieran auf den Käufer über.

Dem französischen Recht ist nämlich das sog. Abstraktionsprinzip fremd, nach dem das kausale Schuldverhältnis und das abstrakte Vollzugsgeschäft der Eigentumsübertragung unterschieden werden. Eine neben dem eigentlichen Kaufvertrag durchzuführende Auflassung und Eintragung in das Grundbuch – wie nach deutschem Recht (§§ 925, 873 BGB) – sind daher für den Eigentumsübergang ebenso wenig erforderlich, wie die Zahlung des Kaufpreises. Vielmehr bedeutet der Kaufvertrag gleichzeitig auch die Übertragung des Eigentums (Artikel 1583 Code civil).

Da es in Frankreich – mit Ausnahme von Elsaß-Lothringen – auch kein Register gibt, dem die gleiche Funktion wie dem deutschen Grundbuch zukäme, ist es im Übrigen auch nicht möglich, eine Auflassungsvormerkung eintragen zu lassen.

Nach alledem macht es rechtstechnisch nach französischem Recht also im Prinzip keinen wesentlichen Unterschied, ob man eine Baguette beim Boulanger erwirbt oder eine Villa an der Côte d’Azur.

Gleichwohl hat jeder Grundstückserwerber ein großes Interesse daran, dass der Erwerb beim Register des Liegenschaftspublikationsamts (service de publicité foncière), einer Unterabteilung des Finanzamtes, eingetragen wird, wofür wiederum die notarielle Beurkundung erforderlich ist. Denn erst mit dortiger Eintragung kann die Eigentumsübergang auch wirksam Dritten entgegengehalten werden, insbesondere auch dem Finanzamt. Zuvor entfaltet der Vertrag und der Eigentumsübergang lediglich relative Wirkung zwischen den Vertragsparteien. Dabei reicht die Bedeutung des französischen Registers im Vergleich zum deutschen Register wesentlich weniger weit: Zwar tragen die im Liegenschaftsregister eingetragenen Verfügungen und Belastungen den Anscheinsbeweis der Richtigkeit. Im Zweifel ist der Beweis allerdings durch Vorlage von Urkunden – sog. Eigentumstiteln (titre de propriété) – zu führen. 

Aus all diesen Gründen kann man die gesetzlich vorgesehene Formlosigkeit des französischen Immobilienrechts als de facto überwunden ansehen. In der Praxis wird durch eine zweistufige Vertragsabwicklung der ordnungsgemäße Vollzug des wirksamen Eigentumsübergangs gegen Kaufpreiszahlung sichergestellt.

II. Übliche zweistufige Abwicklung von Immobilientransaktionen in Frankreich

Üblicherweise, aber nicht absolut zwingend, werden die Verträge über Grundstückstransaktionen dabei in zwei Phasen abgewickelt:

Zunächst wird, meistens unter Mitwirkung eines Notars oder Immobilienmaklers, ein privatschriftlicher Vorvertrag abgeschlossen, der die Grundlage des Kaufs bildet. Danach bereitet ein Notar den endgültigen notariellen Kaufvertrag vor, den sog. acte authentique de vente, der in der Regel erst zwei bis drei Monate nach Abschluss des Vorvertrags unterzeichnet wird.

1. Erste Stufe – privatschriftlicher Vorvertrag (compromis de vente/ promesse de vente sous conditions suspensives):

In der Regel wird zunächst ein privatschriftlicher Vorvertrag unter sog. aufschiebenden Bedingungen (conditions suspensives) geschlossen.

1.1 Bindungswirkung und Widerrufsrecht

Der Vorvertrag und die dort genannten Bedingungen entfalten ab Unterzeichnung Bindungswirkung und können dann grundsätzlich einseitig nicht mehr widerrufen werden. Mit der späteren notariellen Beurkundung werden dann lediglich noch die Bedingungen vollzogen, die bereits im Vorvertrag vorgesehen sind. Die sorgfältige Prüfung des Vorvertrags ist daher mindestens so wichtig wie die Prüfung der späteren notariellen Kaufurkunde, auch wenn seine Bezeichnung hierauf nicht unbedingt schließen lässt.

Der Käufer von Wohnraum, der nicht gewerbsmäßig handelt und Verbraucher ist, verfügt ausnahmsweise noch über ein 10-tägiges Widerrufsrecht (faculté de rétractation), welches gesetzlich vorbehalten ist (Artikel L271-1 Code de la construction de de l’habitation, auch „loi SRU“ bezeichnet). Das ursprünglich 7-tägige Widerrufsrecht wurde 2015 durch die „loi MACRON“ auf 10 Tage ausgedehnt.

Besondere Vorsicht ist beim Kauf von Baugrundstücken (terrain à bâtir) geboten, da hier das Widerrufsrecht nicht gilt. In Einzelfällen kann die Abgrenzung Schwierigkeiten bereiten.

Die Frist beginnt mit Zustellung per Einschreiben mit Rückschein oder mit persönlicher Aushändigung gegen Empfangsbestätigung einer Abschrift des von beiden Parteien gezeichneten Vorvertrags durch den Notar oder Makler an den Käufer. Neuerdings gibt es auch die Möglichkeit der elektronischen Zustellung. Der Widerruf ist, wenn er ausgeübt werden soll, innerhalb einer Frist von 10 Tagen seit Zugang der Vertragsabschrift oder Aushändigung zu erklären. Auch hier ist in der Regel eine besondere Form zu achten: Einschreiben mit Rückschein oder besser noch Zustellung durch Gerichtsvollzieher.

Der Verkäufer von Wohnraum verfügt in keinem Fall über eine Widerrufsfrist. Für ihn wird der Vertrag unmittelbar mit Unterzeichnung bindend. Mit Ablauf der Frist ohne Widerspruch wird der Vertrag auch für den Erwerber bindend. Eine spätere Prüfung des Entwurfs der notariellen Kaufurkunde kann dann nur darauf gerichtet sein, die ordnungsgemäße Übernahme der im Vorvertrag genannten Vertragskonditionen und das Vorliegen der sog. aufschiebenden Bedingungen (conditions suspensives) und damit den ordnungsgemäßen Vollzug zu verifizieren. Eine einseitige Änderung der Vertragsbedingungen ist nicht mehr möglich.

1.2 Unterscheidung zwischen dem sog. compromis de vente und der promesse de vente

Es gibt mehrere Varianten von Vorverträgen, die je nach Ausgeprägtheit der jeweiligen Bindungsabsichten der Parteien abgeschlossen werden.

Rechttechnisch zu unterscheiden sind hierbei vor allem ein zweiseitig bindendes Verkaufsversprechen von Verkäufer und Käufer (compromis de vente) sowie das einseitige Verkaufsversprechen (promesse de vente).

Bei zweiseitig bindenden Verkaufsversprechen von Verkäufer und Käufer (üblicherweise sog. compromis de vente oder gelegentlich auch promesse synallagmatique de vente) wird auch der Käufer zum Kauf zu den im Vorvertrag niedergelegten Bedingungen verpflichtet, wenn die sog. aufschiebenden Bedingungen (conditions suspensives, siehe hierzu noch unten) rechtzeitig erfüllt sind. In diesem Fall können beide Parteien notfalls auch gerichtlich den Vollzug des Vorvertrags durchsetzen, da das gegenseitige Verkaufsversprechen bereits als bindender Verkauf angesehen wird (Artikel 1589 Code civil).

Bei dem einseitigen Verkaufsversprechen des Verkäufers (üblicherweise promesse de vente oder promesse unilatérale de vente) erhält der Käufer hingegen lediglich eine Option, im Fall des fristgerechten Eintritts der aufschiebenden Bedingungen den Kauf an sich zu ziehen. Freilich erkauft er sich dieses Optionsrecht dadurch, dass die von ihm in der Regel mit Abschluss des Vorvertrags zu leistende Anzahlung (dépôt de garantie) in Höhe von üblicherweise 5% oder 10% des Kaufpreises bei Nichtausübung als sog. Immobilisationsentschädigung (indemnité d’immobilisation) verfällt, d.h. dem Verkäufer zugewiesen wird. Ganz so einseitig, wie die Bezeichnung suggeriert, ist das Verkaufsversprechen des Verkäufers daher nicht.  In der Praxis macht die Abgrenzung zwischen beiden Vertragsarten in der Regel aber keinen großen Unterschied. Es handelt sich wohl mehr um einen Geschmacksfrage des jeweils befassten Notars.

Grundsätzlich kann man sagen, dass das einseitige Verkaufsversprechen (promesse de vente) in Paris die ganz geläufige Form des Vorvertrags ist. In der Provinz und vor allem in Südfrankreich ist der gegenseitige compromis de vente die wesentlich geläufigere Form des Vorvertrags. Ausnahmen bestätigen die Regel.

Einige Notare, insbesondere diejenigen, die die Form der promesse bevorzugen, nehmen auch bereits eine notarielle Beurkundung des Vorvertrags vor, auch wenn dies nicht zwingend ist. Dies hat den Vorteil, dass die Urkunde auch im Bedarfsfall bereits beim Liegenschaftspublikationsamt publiziert werden kann. Dieses Vorgehen ist aber eher selten.

1.3 Abgrenzung zum und Bedeutung des einseitigen Kaufangebots (offre d’achat, lettre d’intention d’achat) 

In der Praxis fordern Makler von Kaufinteressenten vor der Errichtung des eigentlichen Vorvertrags oftmals die Abgabe eines ersten schriftlichen Kaufangebots (offre d’achat) oder einer Kaufabsichtserklärung (lettre d’intention d’achat) zur Vorlage und Gegenzeichnung durch den Verkäufer.

Oft enthalten diese Erklärungen lediglich eine oberflächliche Beschreibung des Kaufobjekts und des Kaufpreises. Manchmal ist darüber hinaus noch eine Erklärung über die Frage der Darlehensfinanzierung des Kaufpreises oder einer besonderen aufschiebenden Bedingung enthalten, wie zum Beispiel dem Erhalt einer bestimmten Baugenehmigung.

Die Abgabe einer solchen Erklärung durch den Kaufinteressenten und die Annahme durch den Erwerber birgt allerdings Gefahren, da wie oben dargestellt alleine durch Annahme eines Angebots über das Kaufobjekt und den Kaufpreis prinzipiell bereits ein unwiderruflicher Kaufvertrag zustande kommt. Ferner ist der entsprechende Vertrag sehr unvollständig, denn es fehlen zahlreiche kaufentscheidende Informationen, Erklärungen und Regelungen, die üblicherweise im Vorvertrag enthalten sind.

Dieses Prozedere birgt Gefahren für beide Parteien: Der Käufer läuft Gefahr, bereits verbindlich eine Immobilie zu erwerben, zu der ihm wesentliche Informationen fehlen, bei deren Kenntnis er möglicherweise den Vertrag nicht geschlossen hätte. Auf Seiten des Verkäufers ist zu berücksichtigen, dass er bei Annahme des Kaufangebots – anders als üblicherweise in Vorverträgen geregelt – uneingeschränkt für alle Rechts- und Sachmängel der Immobilie haftet, insbesondere auch für solche, die aus den eventuell vorhandenen Diagnostikberichten hervorgehen.

Auch wenn diese Praxis aus der kaufmännischen Sicht des Maklers effizient erscheint, ist sie unter rechtlichen Gesichtspunkten kritisch zu sehen.

Für den nicht gewerblichen Käufer einer Wohnimmobilie ist das Risiko einigermaßen dadurch relativiert, dass dieser über ein durch Gesetz vorgeschriebenes 10-tägiges Rücktrittsrecht nach Art. L271-1 Code de la construction et de l‘habitation verfügt. Nach dieser Vorschrift beginnt die Frist zur Ausübung des Rücktrittsrechts erst mit der Zustellung einer Abschrift des von beiden Parteien unterzeichneten Kaufvertrags durch Einschreiben mit Rückschein oder persönliche Aushändigung durch Makler oder Notar gegen Empfangsbestätigung.

In der Praxis werden derartige Kaufangebote nach Gegenzeichnung durch den Verkäufer dem Erwerber in der Regel nicht zugestellt, so dass die 10-tägige Rücktrittsfrist dort gar nicht erst zu laufen beginnt und der Erwerber dann unproblematisch zu jedem späteren Zeitpunkt noch folgenlos vom Kauf Abstand nehmen kann. Dieses Risiko wird in Kauf genommen, denn in der Praxis ist es vorrangiges Ziel der Makler, den Verkäufer durch Gegenzeichnung des Kaufangebots unwiderruflich zu binden – vor allem auch, um konkurrierende Makler auszuschalten. Denn anders als der Erwerber verfügt der Verkäufer einer Wohnimmobilie niemals über ein 10-tägiges Rücktrittsrecht. Auf die Annahme des Angebots durch den Verkäufer folgt in der Regel die weitere übliche zweistufige Abwicklung der Kauftransaktion. Das 10-tägige Widerrufsrecht des Erwerbers wird dann durch Zustellung des von beiden Parteien unterzeichneten Vorvertrags durch Notar oder Makler in Gang gesetzt.

Abschließend kann festgehalten werden, dass die Unterzeichnung einer offre d’achat oder einer lettre d’intention d’achat stets eine Gratwanderung darstellt. In jedem Einzelfall sollten vor Unterzeichnung der Erklärung die damit verbundenen Risiken abgewogen werden. Im Einzelfall kann es sich empfehlen, von einer solchen Erklärung abzusehen und den Makler und die Gegenpartei einzuladen, direkt über den Vertragstext eines Vorvertrags zu verhandeln, dies idealiter durch Einschaltung eines Notars, der einen entsprechenden Text kurzfristig vorbereiten kann.     

2. Vollzug des Vorvertrags durch notarielle Beurkundung des Kaufs (acte de vente)

In der Regel wird im Vorvertrag bestimmt, dass wenn die sog. aufschiebenden Bedingungen (conditions suspensives) erfüllt sind, der Verkauf spätestens innerhalb einer näher zu bestimmenden Frist seit Unterzeichnung des Vorvertrags – in der Regel 2 bis 3 Monate – durch notarielle Beurkundung des Verkaufs zu vollziehen ist. Am Tag der notariellen Beurkundung ist dann der Kaufpreis zu zahlen und das Eigentum geht auf den Käufer über.

Sollten bis zu diesem Tage nicht alle von Dritten, insbesondere von der Verwaltung, einzuholende Unterlagen vorliegen, die zur Erfüllung der aufschiebenden Bedingungen erforderlich sind, wird die Frist automatisch üblicherweise bis zum Eingang derselben verlängert.

Wenn alle Unterlagen vorliegen und der Notar die Erfüllung der aufschiebenden Bedingungen feststellt, sind beide Parteien zur Beurkundung bis zu diesem Datum verpflichtet.

Verweigert eine Partei dennoch die Beurkundung gilt folgendes:

  • Beim Vorvertrag in Form des compromis de vente kann die andere Partei nach vorheriger erfolgloser Abmahnung den Vollzug gerichtlich durchsetzen. Üblicherweise wird im Vorvertrag auch vorgesehen, dass die vertragsbrüchige Partei eine besondere Vertragsstrafe schuldet. Oft beträgt diese 5% oder 10% des vereinbarten Kaufpreises.
  • Beim Vorvertrag in Form der promesse de vente kann der Käufer den Vollzug des Kaufs fordern und erforderlichenfalls auch gerichtlich einklagen. Macht der Käufer von diesem Optionsrecht nicht Gebrauch, verfällt seine Anzahlung in der Regel als Immobilisationsentschädigung an den Verkäufer. Im Gegensatz zum compromis kann der Verkäufer bei der promesse den Vollzug allerdings nicht gegen den Willen des Käufers durchsetzen.

3. Bedeutung der sog. aufschiebenden Bedingungen (conditions supsensives)

Der Vorvertrag ist nur dann durch Beurkundung zu vollziehen, wenn die
sog. aufschiebenden Bedingungen (conditions suspensives) fristgerecht erfüllt sind, was der mit dem Vollzug beauftragte Notar zu überprüfen und den Parteien rechtzeitig durch Ladung zu einem Beurkundungstermin mitzuteilen hat.

Üblicherweise in allen Vorverträgen enthalten sind die folgenden aufschiebenden Bedingungen:

  • Zunächst steht der Vorvertrag regelmäßig unter der aufschiebenden Bedingung, dass der Verkäufer durch Vorlage von Eigentumstiteln nachweist, tatsächlich Eigentümer der Immobilie und somit Verfügungsberechtigter zu sein. Der Notar prüft hier vor notarieller Beurkundung die Eigentumsableitung anhand der Einholung aller maßgeblichen Eigentumstitel der letzten 30 Jahre. Dies ist nötig, da im französischen Recht – anders als im deutschen Recht – nicht die Eintragung in ein Grundbuch für den Eigentumserwerb maßgeblich ist und mithin auch keinen gutgläubigen Erwerb ermöglichen kann, sondern der Nachweis des Eigentums vielmehr durch notarielle Urkunden geführt wird, bei Kauf durch die Kaufurkunde, bei Schenkung durch die Schenkungsurkunde. Der Eigentumsübergang infolge einer Erbschaft wird in Frankreich durch den Eigentumstitel der sog. attestation de propriété nachgewiesen – es handelt sich um eine von einem Notar infolge der Erbschaft erstellte Urkunde, mit der ausgewiesen wird, dass eine im Eigentum eines Erblassers stehende Immobilie auf einen oder mehrere bestimmte/n Erben übergegangen ist.
  • Ferner steht der Vorvertrag regelmäßig unter der besonderen aufschiebenden Bedingung, dass etwaige Vorkaufsberechtigte nicht von Ihrem Vorkaufsrecht (droit de préemption) Gebrauch machen. Etwaigen Vorkaufsberechtigten ist rechtzeitig Gelegenheit zu geben, innerhalb der gesetzlichen Frist von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. Dies erfolgt durch die Anzeige des Eintritts des Vorkaufsfalls (déclaration d’intention d’aliéner, DIA), die üblicherweise von dem mit der späteren Beurkundung beauftragten Notar vorgenommen wird. Oft haben sich die Gemeinden ein Vorkaufsrecht vorbehalten. In ländlichen Gebieten haben auch die Interessenvertretungen der Landwirte (SAFER) regelmäßig ein Vorkaufsrecht. Für die Ausübung des Vorkaufsrechts besteht je nach rechtlicher Ausgestaltung eine Frist von einem oder zwei Monaten nach erfolgter Anzeige. Hierbei handelt es sich um den wesentlichen Faktor für die Dauer der Frist zwischen Unterzeichnung des Vorvertrags und Vollzug durch notarielle Beurkundung.
  • Daneben steht der Vorvertrag regelmäßig unter der aufschiebenden Bedingung, dass sich aus den weiteren bei der Verwaltung einzuholenden Unterlagen, insbesondere dem Informationszertifikat über die maßgeblichen Vorschriften Bauordnungs- und Bauplanungsrechts (sog. certificat d’urbanisme) keine Planungen, Dienstbarkeiten oder sonstige Lasten ergeben, die geeignet sind, die bestimmungsmäßige Nutzung oder den Wert der Immobilie erheblich zu beeinträchtigen.
  • Schließlich steht der Vorvertrag regelmäßig unter der aufschiebenden Bedingung, dass die Immobilie nicht mit Hypotheken oder sonstigen dinglichen Rechten zu Gunsten Dritter belastet ist, die nicht durch Einsatz des Kaufpreises aufgehoben und gelöscht werden können. Auch dies hat der Notar bis zum Tag der notariellen Beurkundung zu überprüfen. Der Notar holt in der Schwebephase zwischen Vorvertragsunterzeichnung und notarieller Beurkundung beim Liegenschaftsregister (Service de publicité foncière, SPF) eine Auskunft über eingetragenen Hypothekenbelastungen ein. Soweit dort Eintragungen bestehen, schreibt er die Hypothekengläubiger an und fordert von dort Löschungsbewilligungen (mainlevée) unter Vorbehalt der Tilgung der mitgeteilten Hypothekenrestschuld unter Verwendung des Kaufpreises, der vom Verkäufer bis zur notariellen Beurkundung auf das Notaranderkonto zu leisten ist (siehe näheres noch unten).
  • Wenn der Käufer für die Finanzierung der Immobilie ein Darlehen benötigt, steht es ihm nach den Vorschriften des französischen Verbraucherschutzrechts auch zu, die Darlehenserteilung durch seine Bank zu einer besonderen aufschiebenden Bedingung zu machen (condition suspensive de l’obtention de prêt). Im Vorvertrag werden dann die Rahmenparameter des erforderlichen Darlehens vorgegeben (Mindestbetrag, -laufzeit und –zinssatz) und dem Erwerber in der Regel ein Zeitraum von 45 oder 60 Tagen ab Unterzeichnung des Vorvertrags gewährt, um bei seiner Bank abzuklären, ob er das Darlehen erhält (Artikel L313-40 ff. Code de la consommation). Verständlicherweise lassen sich Verkäufer gerne von ihren Käufern bestätigen, nicht auf eine Darlehensfinanzierung angewiesen zu sein, so dass es nicht zur Anwendung der Verbraucherschutzvorschriften kommt. Damit der Verzicht wirksam ist, verlangt das Gesetz, dass der Käufer eine vollständige handschriftliche Erklärung abgibt, auf ein Darlehen nicht angewiesen zu sein.

Daneben können die Parteien je nach Sachlage auch weitere besondere Voraussetzungen zum Gegenstand aufschiebender Bedingungen über rechtliche oder tatsächliche Umstände machen, mit denen der Verkauf nach ihrem Willen stehen oder Fallen soll, z.B. die Erteilung einer bestimmten Baugenehmigung, die Teilung eines Grundstücks, die Durchführung bestimmter Sanierungsarbeiten etc.

4. Schicksal des Vertrags bei Nichteintritt der aufschiebenden Bedingungen

Sollte sich anhand der vom Notar eingeholten Unterlagen herausstellen, dass die vereinbarten aufschiebenden Bedingungen wider Erwarten nicht bzw. nicht fristgerecht erfüllt werden können (Beispiel: Der Vorkaufsberechtigte übt sein Vorkaufsrecht aus), läuft der Vorvertrag folgenlos aus und beide Parteien werden von der Vollzugsverpflichtung befreit.

In diesem Fall bekommt der Käufer auch seine mit oder nach Vorvertrag geleistete Anzahlung zurück, es sei denn der Verkäufer kann geltend machen, der Eintritt der aufschiebenden Bedingungen sei durch arglistiges Handeln des Käufers vereitelt worden, insbesondere im Fall, dass der Vorvertrag unter dem Vorbehalt des Erhalts eines Finanzierungsdarlehens steht.

 5. Schicksal des Vorvertrags bei Untergang des Kaufobjekts vor notarieller Beurkundung (sinistre pendant la validité du compromis

Für den Fall, dass die Immobilie trotz Eintritts der aufschiebenden Bedingungen vor notarieller Beurkundung untergeht, verleihen die Verträge dem Käufer üblicherweise ein Wahlrecht, entweder folgenlos vom Vertrag zurückzutreten oder den Kauf zu vollziehen und sich die Ansprüche gegen die Versicherung des Verkäufers abtreten zu lassen.

6. Schicksal des Vorvertrags bei Versterben einer Partei vor notarieller Beurkundung

In der Regel enthalten die Vorverträge in Form des compromis oder der promesse auch Regelungen zum Schicksal der Transaktion für den Fall, dass eine der Parteien in der Phase vor notarieller Beurkundung verstirbt. In der Regel, aber nicht immer, wird folgendes vorgesehen:

Sollte der Verkäufer trotz Eintritts der aufschiebenden Bedingungen vor notarieller Beurkundung versterben bzw. die Verkäufergesellschaft aufgelöst werden, bleiben die Erben bzw. Rechtsnachfolger des Verkäufers weiter an den Vorvertrag gebunden, es sei denn der Käufer verlangt innerhalb von 15 Tagen seit Kenntnis vom Tod bzw. der Auflösung, folgenlos aus dem Vertrag entlassen zu werden.

Sollte der Käufer vor notarieller Beurkundung versterben bzw. die Verkäufergesellschaft aufgelöst werden, haben es die Erben des Käufers in der Hand, die Auflösung des Vorvertrags zu erklären oder weiter zu vollziehen.

III. Üblicher Inhalt des Immobilienkaufvertrags nach französischem Recht

Wenn nach obigen Ausführungen die aufschiebenden Bedingungen erfüllt sind, ist der Kauf durch Unterzeichnung einer notariellen Kaufurkunde (acte de vente) zu vollziehen. Der Vorvertrag nennt in der Regel – insbesondere wenn er von einem Notar ausgearbeitet wurde – auch bereits bindend die gesamten Vertragsbedingungen, die dann in die Kaufurkunde zu übernehmen sind.

Im Einzelnen stellt sich der Vertragsinhalt wie folgt dar:

1. Vertragsparteien, Substitutionsmöglichkeit

Der Vorvertrag enthält bereits die präzise Bezeichnung von Verkäufer und Käufer, einschließlich deren Personenstand und anwendbarem Ehegüterrecht.

Sofern erforderlich, kann im Vorvertragsentwurf auch eine sog. Substitutionsklausel vorgesehen werden, mit dem Erwerber die Möglichkeit eingeräumt wird, noch bis zur notariellen Beurkundung des Verkaufs zu entscheiden, ob er die Immobilie allein, gemeinschaftlich mit weiteren Personen oder mittelbar über eine Gesellschaft erwerben möchte bzw. eine andere Person vollständig an seine Erwerberstelle treten soll.

2. Kaufobjekt

Entscheidende Bedeutung kommt zunächst der Beschreibung des Kaufobjekts zu, das heißt im Wesentlichen der Beschreibung der Immobilie. Werden auch bewegliche Gegenstände mitverkauft, sind diese besonders aufzuführen.

Die Immobilie wird zunächst durch die genaue Katasterbezeichnung der verkauften Parzellen beschrieben. Bestehende Bauwerke werden mit ihren Bestandteilen aufgezählt. Bei Wohnungseigentum (copropriété) wird die Bezeichnung des oder der Wohnungseigentumsanteile (lot de copropriété), bestehend aus Sondereigentum (parties privatives) und Anteilen am Gemeinschaftseigentum (parties communes), dargestellt. Ist das Grundstück Bestandteil einer Erschließungsgemeinschaft (lotissement), erfolgen hier ebenfalls diesbezügliche Angaben.

Werden die vor Ort tatsächlich bestehenden Bauwerke nicht vollständig aufgeführt, ist dies meistens ein Zeichen dafür, dass der Verkäufer seit seinem eigenen Erwerb neue Bauwerke errichtet hat – dies möglicherweise unter Nichtbeachtung der Bauordnungsrechtlichen Anzeige- und Genehmigungspflichten. Der Redakteur der Urkunde übernimmt nämlich ohne nähere Offenlegung des Verkäufers lediglich die Beschreibung aus der Vorurkunde, mit der der Verkäufer selbst die Immobilie erworben hat. 

Nicht wenige Kaufverträge enthalten keine oder nur unzureichende Angaben in Hinblick auf die Beachtung der Bauordnungsrechtlichen Anzeige- und Genehmigungspflichten und Konformität hinsichtlich der mitverkauften Bauwerke. Es kann jedem Kaufkandidaten nur dringend angeraten werden, die Einhaltung des Bauordnungsrechts prüfen zu lassen, insbesondere auch nähere Auskünfte vom Verkäufer zu fordern, bevor der Vorvertrag unterzeichnet wird.

Nicht selten werden Nachfragen mit dem pauschalen Hinweis abgetan, dass etwaige Nichtkonformitäten bereits verjährt seien, was bei näherer Prüfung aber oftmals nicht richtig ist oder nur bei Vorlage weiterer Nachweise über die tatsächliche Fertigstellung der Bauwerke angenommen werden kann. Zu weiteren Details darf auf unseren gesonderten Artikel zu den Sanktionen illegaler Bauwerke nach französischem Recht hingewiesen werden.

3. Eigentums- und Besitzübergang

Üblicherweise wird vorgesehen, dass Eigentum (propriété) und Besitz (jouissance) am Tag der notariellen Beurkundung vollständig auf den Erwerber übergehen, was interessengerecht ist, da an diesem Tag auch der Kaufpreis gezahlt wird. Dem Verkäufer ist dringend abzuraten, den Erwerber schon vor dem Tag der notariellen Beurkundung den Besitz der Immobilie zu überlassen. Dem Erwerber ist in jedem Fall anzuraten, davon abzusehen, vor dem Tag der notariellen Beurkundung bereits Aufwendungen auf die Immobilie zu machen oder Umbau- oder Erweiterungs- oder Renovierungsarbeiten auszuführen.

4. Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten

Im Vertrag werden neben dem Kaufpreis auch die Erwerbsnebenkosten genau aufgeführt, die etwa 7 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Bei letzteren handelt es sich um die sog. frais de notaire, diese enthalten neben dem Notarhonorar in Höhe von etwa 1% des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer vor allem auch die Grunderwerbssteuern (droits d’enregistrement), die in den meisten  départements heute 5,81% des Kaufpreises ausmachen. Daneben sind noch pauschale Gebühren für die Publikation im Liegenschaftsregister hierin enthalten, so dass hier insgesamt etwa 7 Prozent des Kaufpreises zusammenkommen.

Trägt der Erwerber die Maklerkosten, was in der Praxis eher die Ausnahme darstellt, sind auch diese näher im Vertrag darzustellen. Maßgeblich für die Tragung der Maklerkosten ist die Vereinbarung im ursprünglichen Maklervertrag. Nach neuer gesetzlicher Anordnung ist es nicht mehr möglich, den Schuldner der Maklerprovision nachträglich zu ändern. Der alten Praxis, die Maklerprovision aus dem Kaufpreis herauszurechnen und die Schuldnerschaft dem Käufer aufzuerlegen, damit auf diesen Betrag keine Grunderwerbssteuer entfällt, ist daher heute die rechtliche Grundlage entzogen.

Wird der Vorvertrag von einem Notar erstellt, lässt sich dieser in der Regel einen Kosten- bzw. Auslagenvorschuss in Höhe von etwa 400 oder 500 € vom Käufer zahlen, der bereits bei Unterzeichnung des Vorvertrags fällig wird.

Das übrige Notarhonorar wird erst bzw. nur dann fällig, wenn der Kaufvertrag tatsächlich nach Eintritt der aufschiebenden Bedingungen notariell beurkundet wird. Kommt es hierzu nicht, erhält der Notar neben der pauschalen Anzahlung kein weiteres Honorar.

Haben sowohl Verkäufer, als auch Erwerber jeweils einen eigenen beratenden Notar, was in Frankreich zulässig ist, teilen sich beide Notare das insgesamt nur einmal anfallende Honorar.

Der Gesamtkaufpreis einschließlich aller Erwerbsnebenkosten ist in der Regel durch Banküberweisung von dem Erwerber persönlich so zu leisten, dass spätestens 24 Stunden vor dem Beurkundungstermin die Gutschrift auf dem Anderkonto des beurkundenden Notars erfolgt. Es darf keine Zahlung an den Verkäufer direkt erfolgen. Vielmehr müssen die Gelder bei Beurkundung auf dem Notaranderkonto zur Verfügung stehen. Bei Unterzeichnung der notariellen Urkunde geht dann das Eigentum unmittelbar auf den Erwerber über. Der Notar zahlt den Kaufpreis unmittelbar an den Verkäufer aus, zum Beispiel durch Übergabe eines Schecks. Sind noch Grundpfandrechte zu löschen, behält der Notar freilich die hierfür nötigen Mittel ein.

Es ist besonders zu berücksichtigen, dass die Notare in den heutigen Zeiten der verschärften Kontrolle der Zahlungsflüsse dazu gehalten sind, penibel darauf zu achten, dass die Zahlung tatsächlich durch die Person des Erwerbers persönlich erfolgt. Daher wird stets empfohlen, dass der Kaufpreis von einem Konto überwiesen wird, das ausschließlich auf den Namen des Erwerbers geführt wird. Kommt das Geld von einem gemeinsamen Konto von Eheleuten oder gar von einem Konto einer Gesellschaft oder eines Dritten, wird der Notar die Zahlung nicht anerkennen und der Erwerber wird bei Ablauf der vertraglichen Beurkundungsfrist vertragsbrüchig mit allen daraus resultierenden Konsequenzen. Immer öfter fordern die Notare auch eine Bescheinigung der überweisenden Bank mit einer ausdrücklichen Erklärung über die Herkunft der Gelder.

5. Vertragsstrafe und Anzahlung

Der Vorvertrag in Form des compromis sieht regelmäßig vor, dass eine Partei, die trotz Nachweis des fristgerechten Eintritts der aufschiebenden Bedingungen den Vollzug der Transaktion durch Beurkundung verweigert, der anderen, Vertragstreuen Partei nach vorangegangener fruchtloser Mahnung eine pauschale Vertragsstrafe (pénalite) schuldet, die in der Regel 5% oder 10% des Kaufpreises beträgt. Gleichzeitig kann die andere Partei den Vollzug des Vorvertrags mit gerichtlicher Hilfe betreiben.

Beim Vorvertrag in Form der promesse wird ein entsprechender Betrag regelmäßig als Immobilisationsentschädigung vereinbart für den Fall, dass der Erwerber trotz Eintritts der aufschiebenden Bedingungen nicht von seiner Kaufoption Gebrauch macht.

Verbunden werden diese Klauseln im Vorvertrag mit einer Anzahlungsverpflichtung des Erwerbers: Zum Nachweis der Ernsthaftigkeit des Kaufinteresses hat der Käufer bei Unterzeichnung des Vorvertrags oder einige Tage später eine Anzahlung in Form einer Sicherheitsleistung (dépôt de garantie) in Höhe von 5% oder 10% des Kaufpreises auf das Anderkonto des Notars zu zahlen. Der Notar fungiert bzgl. dieser Sicherheitsleistung als Treuhänder (sequestre).

Üblicherweise sehen die Verträge zum Schicksal dieser Sicherheitsleistung folgende Regelung vor:

  • Bei Vollzug durch Beurkundung wird der Betrag auf den Kaufpreis angerechnet.
  • Scheitert der fristgerechte Vollzug des Vorvertrags aufgrund des Verschuldens des Erwerbers, verfällt die Anzahlung zugunsten des Verkäufers, allerdings kann der Notar den Betrag nur dann auszahlen, wenn ihm eine einvernehmliche Auszahlungsanordnung beider Parteien oder ein rechtskräftiges Gerichtsurteil vorliegt, welches einer der Parteien den Betrag zuweist.
  • Scheitert der Vollzug, weil der Erwerber von seinem 10-tägigen Rücktrittsrecht Gebrauch gemacht hat, erfolgt die Rückzahlung seitens des Notars innerhalb von 21 Tagen, wie durch Gesetz vorgeschrieben.

6. Haftung des Verkäufers für Rechtsmängel

Üblicherweise statuieren die französischen Kaufverträge eine umfangreiche Haftung des Verkäufers für Rechtsmängel.

Zum einen übernimmt der Verkäufer üblicherweise eine sog. Eviktionsgarantie (garantie de possession), mit der er dafür einsteht, dass Besitz- und Eigentumserwerb an der Immobilie nicht von einem besser berechtigten Dritten in Frage gestellt werden können, es sei denn dies wird im Vertrag besonders offengelegt.

Auf Besitzebene ist der Verkäufer verpflichtet, etwaige bestehende Mietverträge offen zu legen, da auch in Frankreich der Grundsatz gilt „Kauf bricht Miete nicht“. Auch hat der Verkäufer von ihm begründete oder diesem bekannte zivilrechtliche oder öffentlich-rechtliche Dienstbarkeiten sind offen zu legen.

Ferner verpflichtet sich der Verkäufer regelmäßig, etwaige bestehende Hypotheken oder sonstige Grundpfandrechte auf eigene Kosten zur Löschung zu bringen. Technisch wird dies wie folgt sichergestellt: Der Notar muss vor endgültiger Beurkundung des Kaufs ohnehin prüfen, ob die bestehenden Lasten mit dem Kaufpreis löschungsfähig sind (siehe oben zum Thema „aufschiebende Bedingungen“). Wenn er festgestellt hat, dass Hypotheken bestehen, die mit einem Betrag valutiert sind, der den Kaufpreis unterschreitet, ist die aufschiebende Bedingung zwar erfüllt und es muss beurkundet werden. Allerdings hat der Notar die tatsächliche Löschung der Grundpfandrechte im weiteren Vollzug sicherzustellen. Hierfür lässt er sich bereits vor Beurkundung des endgültigen Kaufs von den Gläubigern eine unter dem Vorbehalt der Restschuldtilgung stehende Löschungsbewilligung erteilen. Unmittelbar nach Beurkundung befriedigt er dann aus dem Kaufpreis zunächst den Inhaber des Grundpfandrechts und publiziert die Löschung im Liegenschaftsregister. Lediglich den danach verbleibenden Restkaufpreis darf der Notar an den Verkäufer auszahlen.

7. Haftung des Verkäufers für Sachmängel

Französische Verträge über den Kauf von Bestandimmobilien enthalten üblicherweise einen sehr weitgehenden Ausschluss der Haftung des Verkäufers für Sachmängel.

Die entsprechenden Klauseln sind sehr weitreichend und bedeuten für den Erwerber, dass er im Fall späterer Feststellung von Sachmängeln an der Immobilie den Verkäufer grundsätzlich nicht haftbar machen kann. Die gilt insbesondere auch für versteckte Mängel (sog. vices cachés). Der Haftungsausschluss betrifft nicht nur den Zustand bestehender Bauwerke, sondern insbesondere auch alle Sacheigenschaften des Grundstücks einschließlich der Grundstücksflächenangaben.

Der Haftungsausschluss ist nur in den folgenden Ausnahmefällen unwirksam:

  • wenn es sich entgegen den Angaben im Vertrag nicht um einen privaten, sondern um gewerblichen Verkäufer handelt,
  • wenn der Verkäufer ihm bekannte Mängel arglistig verschwiegen hat, was in der Regel aber nur schwer nachweisbar ist;
  • wenn der Verkäufer nicht die vorgeschriebenen technischen Gutachten zu Blei, Asbest, Termiten, Hausschwamm, Gasinstallationen, Elektroinstallationen, Energieeffizienzbericht, Bericht über die geltenden Natur- und Technologierisiken Vorsorgepläne etc. beibringt, ist der Ausschluss der Haftung für Mängel in diesen Bereichen ausgeschlossen (siehe noch nähere Darstellung unten);
  • wenn der Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre Arbeiten konstruktiver Art an der Immobilie vorgenommen hat oder hat vornehmen lassen, die einer gesetzlichen Versicherungspflicht unterliegen, und keine speziellen Bauversicherungen hierfür bestehen bzw. abgeschlossen wurden (siehe noch nähere Darstellung unten);

Eine vertragliche Änderung dieser Haftungsverteilung ist unüblich und in der Regel nicht verhandelbar. Der Erwerber hat daher ein besonderes Interesse daran, den Sachzustand der Immobilie über die technisch vorgeschriebenen Diagnostikberichte hinaus, die nur Teilbereiche abdecken (siehe unten), durch einen Architekten oder Bausachverständigen noch vor Unterzeichnung des Vorvertrags und spätestens vor Ablauf des Widerrufsrechts genauer begutachten zu lassen, insbesondere die Solidität des Gebäudes, als solches. Sind Flächenangaben kaufentscheidend, empfiehlt es sich, noch vor Unterzeichnung des Vorvertrags ein Gutachten eines Vermessungsingenieurs einzuholen. Nur beim Kauf von Wohnungseigentum hat der Verkäufer ein Gutachten über die Wohnfläche beizubringen

8. Laufende Steuern und Abgaben

Infolge der notariellen Beurkundung des endgültigen Kaufvertrags wird der Käufer Schuldner der laufenden Steuern und Abgaben, insbesondere der Grundsteuer (taxe foncière) und der Wohnsteuer (taxe d’habitation). Gegenüber dem Fiskus ist Schuldner der Grundsteuer, derjenige der am 1. Januar des laufenden Jahres Eigentümer der Immobilie ist. Schuldner der Wohnsteuer ist gegenüber dem Fiskus derjenige, der am 1. Januar des laufenden Jahres über den Besitz der Wohnung verfügte.

Im Kaufvertrag wird hierzu regelmäßig eine Sondervereinbarung vorgesehen, dass der Käufer dem Verkäufer für das Jahr der Beurkundung des Kaufs prorata temporis im Innenverhältnis den Anteil erstattet, der auf seine Eigentümerschaft entfällt, wobei zur Berechnung oftmals der Bescheid des Vorjahres herangezogen wird und die Erstattung bereits bei notarieller Beurkundung zu erfolgen hat.

Eine entsprechende Bestimmung für die Wohnsteuer enthält der Vertrag üblicherweise nicht, da es sich um eine persönliche Steuer handelt, die in der Regel an persönliche Merkmale – u.a. die Art der Immobiliennutzung (Erst- oder Zweitwohnung) und die Einkünfte des Immobiliennutzers – anknüpft.

9. Zwingende Verbraucherschützende Vorschriften

Im Zuge der sich weiter vereinheitlichenden europäischen Vorschriften zum Schutz der Verbraucher hat Frankreich auch im Bereich des Immobilienrechts in den letzten Jahren zahlreiche neue Vorschriften zum Schutz des Käufers eingeführt und geht dabei weit über die gemeinschaftsrechtlichen Vorgaben hinaus.

Neben den bereits dargestellten Regelungen zum 10-tägigen Widerrufsrecht nach der sog. „Loi SRU“ und zu der besonderen aufschiebenden Bedingung des Erhalts der Darlehensfinanzierung (condition suspensive de l’obtention de prêt) nach Artikel L313-40 ff. Code de la consommation sieht das Gesetz zum Schutz des Erwerbers noch besondere Vorschriften in Bezug auf den Sachzustand der Immobilie vor:

9.1 Zwingend vorgeschriebene technische Zustandsberichte (dossier de diagnostics techniques)

Von großer Bedeutung sind in der Praxis die zwingend vorgeschriebenen technischen Diagnostikberichte. Diese werden üblicherweise in einer Akte zusammengefasst, dem sog.  dossier de diagnostics techniques (kurz: DDT), und dem Vorvertrag als Anlage angefügt. Der Inhalt dieser Berichte wird üblicherweise im Vertrag zusammenfassend dargestellt, wobei diese Darstellung regelmäßig etwa ein Viertel des gesamten Vertragstextes einnimmt. Die Berichte verfügen über bestimmte Gültigkeitsdauern. Laufen sie noch vor notarieller Beurkundung ab, müssen Sie erneut eingeholt bzw. aufgefrischt werden.

Ursprünglich verfolgte der französische Gesetzgeber durch den Erlass dieser Vorschriften den Schutz des Käufers vor bestimmten sanitären und gesundheitlichen Risiken, die mit dem Erwerb einer Immobilie verbunden sind. Heute geht die Schutzwirkung teilweise noch weiter.

Die Berichte sind von einem speziell hierfür zugelassenen Sachverständigen zu erstellen, der besonderen Versicherungsschutz nachweisen muss.

Im Einzelnen handelt es sich um Untersuchungen zu folgenden Themen:

  • Vorhandensein von Bleibelastungen (plomb) und Asbestbelastungen (amiante). Die Prüfungen sind nur durchzuführen, wenn die Bauwerke vor bestimmten Stichtagen errichtet wurden.
  • Vorhandensein von Termiten (termites) oder Hausschwamm (mérules). Die Prüfungen sind nur durchzuführen, wenn die Bauwerke sich in besonderen Risikogebieten befindet.
  • Konformität vorhandener Elektro- oder Gasinstallationen. Die Prüfung ist nur dann durchzuführen, wenn die Installationen länger als 15 Jahre vor Verkauf geschaffen wurden.
  • Bewertung der Energieeffizienz (performance énergétique);
  • Berichte über vor Ort bestehende Natur-, Minen- und Technologierisiken und etwaige bestehende Risikoschutzpläne (ERNMT) und besondere Geologische oder industrielle Risiken (Georisques, Basol, Basias)
  • Konformität einer etwaigen Abwasser- bzw. Sickergrube falls die Immobilie nicht an das öffentliche Abwassernetz angeschlossen ist (installation d’assainssement non-collectif). Liegt keine Konformität vor, ist der Käufer verpflichtet, die Konformität auf eigene Kosten innerhalb eines Jahres seit Beurkundung des Kaufs durchzuführen, was in der Regel sehr kostenaufwendig ist.

Fehlen die oben genannten, gesetzlich vorgeschriebenen Dokumente in der Anlage zum Vertrag oder Vorvertrag, ist der Haftungsausschluss des Verkäufers hinsichtlich versteckter Mängel (siehe oben) insoweit unwirksam und der Käufer kann Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer geltend machen.

Stellt sich hingegen heraus, dass der technische Bericht fehlerhafte Feststellungen enthält, ist möglicherweise der Sachverständige bzw. dessen Versicherung haftbar zu machen. Hier kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Zu beachten ist, dass die Berichte lediglich aufgrund einer oberflächlichen Sichtprüfung durchgeführt werden, was zulässig ist und worauf auch in den Berichten hingewiesen wird. Eine Haftung ist nur dann gegeben, wenn dem Sachverständigen ein Berufsehler nachgewiesen werden kann, was oftmals schwierig ist.

Insoweit ist der Wert der technischen Diagnostikberichte differenziert zu betrachten. Von besonderer Bedeutung ist auch, dass die technischen Berichte nicht die Solidität der Gebäude als solche betreffen und der Erwerber wie dargestellt hier das volle Mängelrisiko trägt, weswegen ihm zu empfehlen ist, hierzu noch vor Unterzeichnung des Vorvertrags auf eigene Kosten die Stellungnahme eines Bausachverständigen einzuholen.

9.2. Garantiehaftung für Mängelfreiheit von bauliche Konstruktionen, die innerhalb der letzten 10 Jahre durchgeführt wurden

Wie bereits oben dargestellt, kann der Verkäufer sich auch nicht von der Haftung für Sachmängel freizeichnen, die auf Arbeiten konstruktiver Art zurückzuführen sind, die er innerhalb der letzten zehn Jahre vor Verkauf an der Immobilie vorgenommen hat oder hat vornehmen lassen, die einer Versicherungspflicht unterliegen, und wenn keine speziellen Bauversicherungen hierfür bestehen bzw. abgeschlossen wurden.

Die französischen Verträge enthalten daher in der Regel ausführliche Erklärungen darüber, welche Baukonstruktiven Arbeiten gegebenenfalls innerhalb der letzten 10 Jahre vor Verkauf an der Immobilie vorgenommen wurden. Hierzu zählen nicht nur die Neuerrichtung, sondern auch die Vergrößerung, Erhöhung oder Umwandlung des gesamten Bauwerks oder eines Teils hiervon. Im Einzelfall kann die Abgrenzung Schwierigkeiten bereiten. Nicht umfasst sind Ausstattungselemente (équipements), z.B. leicht abmontierbare Heizkörper.

Hat der Verkäufer hier nicht die gesetzlich vorgeschriebene Versicherung (assurance dommages ouvrages) abgeschlossen, haftet er selbst dem Erwerber verschuldensunabhängig für Mängel innerhalb von 10 Jahren seit Fertigstellung. Parallel hierzu haften auch die ausführenden Bauunternehmen bzw. deren Versicherungen im Rahmen der sog. garantie decennale verschuldensabhängig für Mängel, die innerhalb von 10 Jahren seit Fertigstellung zu Tage treten. Um die Haftung abwälzen zu können, hat der Verkäufer daher regelmäßig ein Interesse daran, dem Vertrag Rechnungen und Versicherungsbescheinigungen der ausführenden Unternehmen beizufügen, dies insbesondere dann, wenn er selbst keine Versicherung abgeschlossen hat.

9.3 Sonderfall: Wohnungseigentum – Information über die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümergemeinschaft

Schließlich hat der französische Gesetzgeber mit der „loi ALUR“ vom 24.03.2014 dem Verkäufer eines Anteils an einer Wohnungseigentümergemeinschaft zahlreiche Informationspflichten auferlegt.

Neben dem zwingenden Nachweis über die Fläche des verkauften Sondereigentumsbestandteils (superficie privative) nach der „loi CARREZ“, der schon seit 1996 zwingend vorzulegen ist, muss der Verkäufer spätestens mit dem Vorvertrag nunmehr auch die folgenden Dokumente vorlegen:

  • Satzung der Wohnungseigentümergemeinschaft (statuts) und Teilungsplan (état descriptif de division) ;
  • Wartungsheft der Immobilie (carnet d’entretien);
  • Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen (procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires);
  • Auskunft des Verwalters über die Finanzlage in der Eigentümergemeinschaft und den Zahlungsstand in Bezug auf den Wohnungseigentumsanteil, der Gegenstand des Verkaufs ist (pré-état du syndic);

Jedem Käufer von Wohnungseigentum kann nur dringend angeraten werden, diese Unterlagen im Vorfeld der Unterzeichnung des Vorvertrags gründlich zu sichten, um die hieraus resultierenden gewöhnlichen und außergewöhnlichen Lasten erfassen zu können, denn möglicherweise stehen diese Lasten einem Kauf entgegen oder erfordern eine besondere Einbeziehung in die Finanzierungsplanung.

Leider hat der Gesetzgeber dem Verkäufer einer Immobilie, die Mitglied einer Erschließungsgemeinschaft (lotissement) ist, keine entsprechenden Pflichten auferlegt, auch wenn der Käufer hier ebenfalls ein großes Interesse an der Information über die rechtlichen Verhältnisse hat. In der Regel aber kümmern sich die Notare auch hier um die entsprechende Informationsbeschaffung und Vermittlung durch entsprechende Darstellung im Vertrag oder Vorvertrag, wobei Ausnahmen die Regel bestätigen. Zu Informationsdefiziten kommt es oft auch dann, wenn der Vorvertrag nicht vom Notar ausgearbeitet wird, sondern vom Makler oder dem Verkäufer selbst.

FAZIT:

Abschließend kann festgehalten werden, dass der Kauf einer Immobilie mit zahlreichen Risiken und Kostenfaktoren zusammenhängt, die nicht zu unterschätzen sind.

Auch wenn der Abschluss von Verträgen – insbesondere des Vorvertrags – in der Regel keiner bestimmten Form bedarf, ist wegen der damit verbundenen Bindungswirkungen dringend zu empfehlen, vor der Unterzeichnung sachkundigen Rat einzuholen. Hierbei können die Besonderheiten berücksichtigt werden, die aus Art und Lage des Grundstückes sowie der geplanten Nutzung resultieren. Gleiches gilt für die nach dem Erwerb anfallenden laufenden Kosten.

Nicht zuletzt sind auch steuer- und erbrechtliche Fragen beim Erwerb der Immobilie gleich mit zu bedenken und der Kauf entsprechend zu strukturieren.

Wer all diese Faktoren bereits vor Erwerb berücksichtigt, schützt sich vor bösen Überraschungen und sorgt dafür, dass er an seiner Frankreich-Immobilie lange ungetrübte Freude hat.

Stand: 01.11.2017
Autor: Armin Vigier, Rechtsanwalt-Avocat

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