1. Berufsregelung
Anders als in Deutschland ist in Frankreich die Berufsbezeichnung des Immobilienmaklers (agent immobilier) geschützt, Zulassung und Ausübung der Tätigkeit unterliegen einer strengen gesetzlichen Berufsordnung. (Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 „Loi HOGUET; Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972)
Gerade beim Immobiliengeschäft mit ausländischen Käufern oder Verkäufern ist vereinzelt zu beobachten, dass selbsternannte Makler in Erscheinung treten, die nicht über die nötige Ausbildung und Zulassung verfügen. Im Zweifel sollte der Makler daher gebeten werden, schriftlich folgende Auskünfte zu geben:
- Nummer seines Immobilienmaklerausweises;
- Betrag der Haftungssumme für Berufsfehler sowie Name und Adresse der entsprechenden Versicherung;
- Angabe der Bankverbindung über die er Zahlungen abwickelt;
Diese gesetzlichen Pflichtangaben stellen sicher, dass man es mit einem seriösen Vermittler zu tun hat.
2. Dienstleistungen
Der agent immobilier ermöglicht die Besichtigung der Immobilie, gibt alle Auskünfte hinsichtlich des Kaufpreises und entstehender Kosten und informiert auch über die Möglichkeit der Aufnahme etwaiger Darlehen.
Ist der Interessent zum Kauf entschlossen, kann der Immobilienmakler auch den verbindlichen Vorvertrag (compromis de vente oder promesse, s.o.) ausarbeiten und den Parteien zur Unterzeichnung vorlegen. Er leitet den Vorvertrag dann nach Unterzeichnung an den Notar weiter, damit dieser den weiteren Vollzug bis zur notariellen Beurkundung der späteren Publikation sicherstellen kann. Mit der Ausarbeitung des Vorvertrages kann auch direkt der Notar beauftragt werden.
Aufgrund vielfach zu beobachtender Leichtfertigkeit darf auch an dieser Stelle nochmals besonders darauf hingewiesen werden, dass es – mit Ausnahme des 10 tägigen Rücktrittsrechts für nichtgewerbliche Käufer von Wohnimmobilien – in der Regel ab beidseitiger Unterzeichnung des Vorvertrags (compromis oder promesse) oder auch nur des Kaufangebots (offre d’achat oder lettre d’intention d’achat) beim Makler – auch ohne Einschaltung des Notars – vom Kauf kein Zurück mehr gibt. Ist eine weitere rechtliche Beratung im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie erwünscht, sollte diese unbedingt noch vor der Unterzeichnung eingeholt werden. Für die weiteren Einzelheiten dar auf die gesonderte Darstellung im Artikel „Immobilienkauf in Frankreich – Grundlagen“ verwiesen werden.
3. Maklerprovision
Maßgeblich für die Tragung der Maklerkosten ist die Vereinbarung im ursprünglichen Maklervertrag.
Der Makler ist verpflichtet, die Kostentragungslast in Anzeigen und Aushängen deutlich sichtbar darzustellen. In der Praxis üblich ist die Angabe F.A.I. für „frais d’agence inclus“, das heißt im Kaufpreis ist die Maklerprovision bereits enthalten und wird vom Verkäufer geschuldet. Ausnahmen bestätigen die Regel.
Nach neuer gesetzlicher Anordnung ist es nicht mehr möglich, den Schuldner der Maklerprovision nachträglich zu ändern. Der alten Praxis, die Maklerprovision aufgrund nachträglicher Vereinbarung aus dem Kaufpreis herauszurechnen und die Schuldnerschaft formal dem Käufer aufzuerlegen, damit auf diesen Betrag keine Grunderwerbssteuer entfällt, ist daher heute die rechtliche Grundlage entzogen.
Die Maklerprovision kann seit dem 1.1.1987 in Form eines Festpreises oder eines Prozentanteils des Kaufpreises vertraglich frei ausgehandelt werden und liegt in der Regel zwischen 5 % und 10 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer. Der Makler ist verpflichtet, durch gut sichtbaren Aushang in seinem Geschäftslokal über den bei ihm üblichen Kommissionstarif zu informieren. Der Maklerauftrag muss außerdem Angaben darüber beinhalten, welche Partei die Provision zu tragen hat, oder ob diese aufgeteilt wird (Art. 736 Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972).
Die Maklerprovision ist erst mit der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde fällig. In keinem Fall sollte vorher eine Provisionszahlung an Makler erfolgen. Der Makler ist allerdings berechtigt, bei Abschluss des Vorvertrages etwaige Anzahlungen (in der Regel 10 % des Kaufpreises s.o.) als sog. Treuhänder (sequestre) entgegenzunehmen und bis zur Beurkundung durch den Notar und den entsprechenden Vollzug zu verwahren.
Stand: 01.11.2017
Autor: Armin Vigier, Rechtsanwalt-Avocat
Rechtlicher Hinweis:
Diese Abhandlung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und soll lediglich einem ersten Überblick dienen. Insbesondere kann sie eine Einzefallbezogene Beratung nicht ersetzen. Naturgemäß kann daher für die hier gemachten Ausführungen keine Haftung übernommen werden. Für verbindliche Auskünfte im Einzelfall stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.